Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Денежный «разврат» строительного рынка

№ 6(69), 30.06.2011 г.

В конце мая строительная общественность официально признала ситуацию на рынке строительства жилья крайне неблагополучной. Впрочем, такое резюме уместно дополнить словом «вновь»

На что стоит обратить внимание власти и бизнеса в сложившейся ситуации, когда вопросов больше, чем ответов? Свое мнение на этот счет в беседе с корреспондентом «СДС» изложил председатель комитета по строительству, ЖКХ и тарифам Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин.
— Николай Андреевич, в одном из недавних интервью Вы высказали мысль, что пока строительной отрасли не поставлен четкий диагноз, лечения ожидать не стоит. Я предлагаю Вам это сделать. Каково ваше заключение относительно самочувствия строительного рынка Новосибирской области?
— Уже давно следовало бы поставить этот самый диагноз и перейти к эффективному лечению. Вместо этого мы предпочитаем планировать увеличения, увеличения, увеличения… Так, к 2015 году объемы жилищного строительства в Новосибирске предполагается довести до 1 млн 900 кв. м в год. Позиция комитета по строительству Заксобрания НСО и моя личная сводятся к тому, что эти цифры нереальны, поскольку не учитывают баланс спроса и предложения, доходы людей, да и тот факт, что сегодня сформировался совершенно новый социум. У нас же обсуждение происходит на уровне цифр, которые формируются эле-ментарным увеличением показателей предыдущего года. Не всегда реальных. Спрос, как известно, диктует предложение. В настоящее же время он ограничен широким спектром различных причин.
В том числе тем, что у действительно нуждающихся в жилье недостаточно средств. Более того, увеличилось количест-во тех, кто никогда, ни за какие деньги не сможет приобрести квартиру. Строители же не могут предложить массовое жилье по небольшой стоимости. Небольшая — это, на мой взгляд, не более 25 тысяч рублей за кв. м. На сегодняшний день застройщики вынуждены предлагать жилье по цене, не приемлемой для потенциального покупателя, — перед ними остро стоит проблема оптимизации затрат на строительство жилья. Этому способствует и ряд требований монополистов — застройщики сталкиваются со взиманием завышенной платы за подключение, требованием оплаты по договорам за технологическое присоединение вперед. Иногда технологические условия просто неподъемны для инвесторов, стоимость же подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.
Отдельного внимания заслуживает то, что вместе с желанием купить квартиру человек приобретает «повинность» выступать инвестором коммунальных предприятий. И оплачивает он эти инвестиции дважды: сначала в качестве инвестиционной состав-ляющей, затем в качестве амортизационных отчислений, которые будут начисляться на построенные за счет этих инвестиций основные фонды. Это открытый узаконенный грабеж населения.
Полагаю, что развитие электросетевой инфраструктуры монополистов должно развиваться не за счет средств налогоплательщиков, а за счет бюджетов регионального и муниципального уровней. Кроме того, говоря о развитии жилищного строительства, нельзя исключать возможность развития альтернативных источников
тепло- и электроснабжения, например, за счет газа.
Я считаю, что многое в сегодняшней строительной ситуации возникло «благодаря» национальной программе «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Основываясь на спекулятивном капитале, она просто-напросто привела к тому, что значительная часть населения, которая приобрела жилье в ипотеку, стала теперь постоянно «вкалывать» на эту самую ипотеку. Собственно, национальная программа, по крайней мере в Новосибирской области, не привела к развитию новых, современных, высокотехнологичных мощностей — модернизации стройиндустрии и, собственно, всего строительного комплекса не произошло. В настоящее время он функцио-нирует на основе того, что было сделано еще в советское время.
— Вы полагаете, что реально мог наступить тот самый момент, когда технологическая составляющая Программы приблизилась к столь высокому уровню?
— Он должен быть изначально! Но в связи с тем, что мы были не готовы к этой Программе, ее принятие не могло повлечь за собой ничего кроме роста цен на жилье. Что, собственно, и произошло: они начали расти как снежный ком, и каждый хотел в этом поучаствовать — и стройиндустрия, и банки, и власть. Хотя изначально говорили о том, что ни к чему, кроме как к расцвету спекуляции, Программа не приведет. В итоге строительный рынок начал разъедать себя как раковая опухоль. Сложилась ситуация, когда строителю просто ни к чему стало совершенствовать технологии и повышать качество продукции, поскольку, повинуясь желанию владеть собственностью, покупатели выстроились в очередь. Доходило, в том числе, и до того, что проекты рентабельностью менее 100 % застройщики вообще не рассматривали в качестве перспективных. Деньги развратили строительный комплекс: с сошкой был лишь один покупатель, с ложкой же далеко не семеро — застройщики, спекулянты, чиновники и др.
Этого можно было избежать, приложив усилия к формированию конкурентной среды на строительном рынке и развитию сущест-вующих технологий. Этого же не было сделано, и в итоге сегодня мы пожинаем плоды национальной программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
— 6 июня руководители профильных ведомств города и области рассказывали полпреду, как власть собирается поддержать жилищное строительство. В области стимулировать спрос на жилищном рынке решили не для всех покупателей в новостройках, а только для отдельных категорий граждан. Так, министр строительства Новосибирской области Дмитрий Вершинин высказался, что в первую очередь будет оказываться финансовая поддержка молодым семьям. Как Вы оцениваете такой подход? Возможно ли в нынешней ситуации выделить ту самую, наиболее нуждающуюся, категорию граждан?
— Мне кажется, что это повторение пройденного, но никак не решение проб-лемы. Принимаемые сегодня меры фактически направлены на устранение наступивших последствий, а не на устранение причины их возникновения. Так, постанов-ление администрации Новосибирской области от 09.03.2010 № 80-па предусматривает субсидирование граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в размере до
200 000 рублей. Однако такая мера направ-лена исключительно на поддержку этой категории граждан. Это не решает окончательно проблему завершения строительства жилья обманутых дольщиков и никоим образом не препятствует возникновению подобных ситуаций на рынке строительства жилья. Кроме того, я бы сказал, негативно сказывается на развитии рынка в целом и восстановлении доверия к застройщику. Ведь в сложившейся ситуации не нашли виновных и не привлекли их к ответственности.
Поэтому я считаю, что любая финансовая помощь — обманутому дольщику, молодой семье или молодым специалистам на селе — это замалчивание проблемы. Такая помощь, на мой взгляд, в какой-то мере ущербна. Признаться, я не вижу ни одной категории населения, которой нужно дифференцированно оказывать какую-либо материальную помощь в приобретении жилья. Я считаю, что подход ко всем потенциальным покупателям должен быть одинаков. При том условии, что жилье будет доступным именно с точки зрения цены, а не возможных способов приобретения.
Добавляя недостающие 200—300 тысяч, мы никак не стимулируем застройщика снижать себестоимость возводимого
жилья, в том числе за счет оптимизации инженерных издержек.
И вообще, сегодня пришло время задуматься: надо ли приобретать квартиру в собственность. Вспомним опыт 90-х: в результате искусственно созданного ажиотажа вокруг вопроса приватизации люди получили из рук государства жилье «как бы бесплатно». И забыли, что бесплатный сыр бывает… На деле же это была та еще афера, и государство под видом благих дел, вооружившись лозунгом «берите в собственность», сбросило с себя груз жилого фонда, находившегося в безобразном состоянии.
В соответствии с законодательством это жилье, прежде чем передавать в собственность гражданам, необходимо было привести в нормативное состояние. Поскольку этого никто не сделал, человек получил рухлядь. Близится к окончанию срок действия ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», и расходы на капитальный ремонт каждому жильцу придется оплачивать из собственного кармана.
— Программу строительства малоэтажного жилья Вы назвали «аферой федерального масштаба», обозначив, что куда большее внимание, по Вашему мнению, стоит уделить земельным участкам в черте города. Малоэтажных же перспектив, как вполне реальных, Вы, надо понимать, не видите?
— По западным градостроительным нормам на территории, занимаемой Новосибирском, должно разместиться шесть таких городов. Приведение ветхого жилья в нормальное состояние — вот еще одно направление развития строительного рынка, которому не уделяется должного внимания.
Однако меры, направленные на «высвобождение» участков, занятых индивидуальными жилыми домами, а также ветхим и аварийным жильем для предостав-ления их под жилищное строительство, практически не принимаются. Например, утвержденная 31 января текущего года постановлением Правительства Новосибирской области долгосрочная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2011—2015 годы» не содержит мероприятий, направленных на ликвидацию ветхого жилья.
Сегодня же рассуждения на эту тему сводятся лишь к тому, что никто не желает решать эти проблемы. Куда проще выйти в чистое поле, расширить границы города и строить жилье. Я же считаю массовое раз-витие малоэтажного строительства преждевременным и весьма опасным с точки зрения психологии чиновника, рассуждающего так: раз объявлены приоритеты «в степь», плановые миллионы квадратных метров можно строить на пустующей земле, а не решать вопросы аварийного и ветхого жилья. И как результат: «забыты» как минимум три четверти населения города Новосибирска. Это же неправильно!
Кроме того, я считаю, что объявленные 60 % малоэтажного сегмента в общем объеме вводимого жилья к 2015 году — совершенно нереальны. Я думаю, многие согласившиеся с этой цифрой чиновники трезво оценивают эту нереальность. Как и тот факт, что выполнены эти планы не будут…

Елена ТАНАЖКО

Просмотров: 1272