Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Дом и хозяин

№ 10(109), 01.12.2014 г.
В работе форума приняли участие ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости: представители управляющих компаний бизнес-центров Новосибирска и других городов Сибири, инвестиционных компаний, агентств недвижимости, а также представители департамента строительства и архитектуры, комитета поддержки и развития малого и среднего предпринимательства мэрии Новосибирска, управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области.
Формат форума вышел за рамки стандартных выступлений на заданную тему, объединив круглый стол, форсайт-сессию, тренинг и экскурсии по крупнейшим бизнес-центрам.
«Введением в тему» стал круглый стол, где ведущие эксперты и аналитики обсудили тенденции и перспективы развития российской экономики в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности. Ведущий научный сотрудник Института экономики СО РАН, профессор НГУ Владимир Клисторин обрисовал ситуацию, сложившуюся к концу 2014 года в российской экономике, и  дал, как, впрочем, и ожидалось, негативную оценку ее будущего состояния. Он отметил, что с апреля 2014 года в России происходит снижение реальной заработной платы и доходов населения в целом. Снижение покупательского спроса в итоге влечет за собой сокращение розничной торговли продуктами питания и промышленными товарами, а также предоставляемых населению услуг. 
Эксперт согласился также с мнением Министерства экономразвития о том, что инвестиции в основной капитал будут в дальнейшем снижаться. При этом весьма критично оценил его же прогноз роста результирующих показателей, таких как реальные заработные платы, обороты розничной торговли, доходы населения и ВВП. «Это в сложившейся ситуации экономически не обосновано», — констатировал Владимир Ильич, а также предрек грядущий экономический спад темпами на уровне 2—3% в год и снижение итоговых индикаторов, в том числе за счёт ускорения инфляции (к концу 2014 года она достигнет 9%, а в следующем году повысится до 10%).
Но, несмотря на столь удручающие прогнозы, коммерческий директор ООО «Торговый квартал-Новосибирск» Максим Марков в своем мнении о рынке коммерческой недвижимости был настроен, можно сказать, оптимистично: не все так плохо, как может показаться. На основе анализа внешнеэкономической ситуации он считает, что наша экономика все еще остается одной из наиболее инвестиционно привлекательных на мировом рынке для вложения инвестиций в торговлю, что хорошо для развития торговых центров. Эксперт утверждает: «Прогнозируемый рост товаро-оборота в России пока остаётся высоким, на уровне 3,7%, тогда как в Евросоюзе этот показатель составляет 1,9%». По его мнению, в Новосибирске формируется пул суперрегиональных торгово-развлекательных центров, куда входят «МЕГА», «Аура» и прогнозируется вход  «Галереи Новосибирск», что  спровоцирует переток покупателей из ТРЦ «Аура», так как в них размещается практически один состав арендаторов, тогда как «Галерея Новосибирск» из-за более удобного расположения и более доступна для них.
«На уровне городских торгово-развлекательных центров более четко выделяются «Сибирский Молл», «Сан Сити» и «Ройял Парк». При этом по темпам развития лидирует «Сибирский Молл», что является продолжением проявления московской тенденции перераспределения покупательских потоков из суперрегиональных ТРЦ в городские, а из класса «средний+» — в «средний» или «средний–», что объясняется снижением покупательской способности», — заметил Марков.
Высказывая мнение о рынке офисной недвижимости в Новосибирске, Максим  утверждает, что здесь наблюдается дефицит офисных площадей до 100 и свыше 500 квадратных метров, что, в принципе, пока ощущается не так остро, поскольку в городе в 2013—2014 годах было принято к эксплуатации около 100 тысяч квадратных метров офисных площадей, львиную долю которых составили бизнес-центры «Новая высота» и «Сарэт». Их наполнение происходит сейчас активными темпами. 
«В отличие от Москвы, в Новосибирске избытка офисных площадей не будет, — считает Марков. — И, скорее всего,  Новосибирску грозит  перемещение компаний в более экономически и инфраструктурно выигрышные зоны, однако при выборе новой площади одним из ключевых критериев будет цена».
Председатель комитета поддержки и развития малого и среднего предпринимательства мэрии Новосибирска Сергей Дьячков относительно перспектив развития рынка и экономики в целом занял нейтральную позицию, не поддержав ни оптимистов, ни пессимистов. Он призвал участников круглого стола придерживаться здравого смысла и стараться улавливать происходящие на рынке изменения: «Часть населения России — предпринимателей и аналитиков — живёт в одном из двух положений: ON, когда все растет и будет расти, и OFF, когда все плохо. Это неадекватные положения, — образно высказал свой взгляд на положение дел чиновник. — С моей точки зрения, всё не так уж плохо. Не переходите в положение OFF и забудьте про положение ON, в котором мы уже пожили в 2005—2008 и на разогреве 2010—2012 годов. Нужно понимать тренд экономики».
Дьячков заметил также, что одним из ключевых соинвесторов для местных бизнес-центров становится государство, в реальности восполняющее в этом направлении недостающий   частный капитал. Примером такого восполнения стал МФЦ на площади Труда, который представил директор ООО «Сибирская девелоперская компания» («Сидеко») Илья Гельман. Он отметил, что МФЦ — это пример государственно-частного партнерства в виде инвестиций государства в собственную инфраструктуру: в данном случае государство вошло в долевое строительство объекта недвижимости и, получив площади, использовало их для своих целей, предоставляя возможность частному капиталу параллельно идти в данном направлении и помогать становлению и развитию государственного сектора.
В реальности в МФЦ государственные структуры — ИФНС и Пенсионный фонд — стали арендаторами, «клиентообразующими» для расположенных в данном здании других частных компаний, так называемыми «якорями». Но И. Гельман не вполне согласился с таким видением дела и заметил, что компании, пришедшие в МФЦ по причине близкого расположения клиентов — посетителей государственных структур, занимают не более 30% от всех арендаторов. Остальную их часть привлекла в МФЦ удачность месторасположения, уровень комфорта и качество услуг.
Такой подход привел к горячей дискуссии в рамках круглого стола. В частности возразил этому  директор по развитию компании «ДНИ Групп» Игорь Рылов. Он утверждал, что место расположения МФЦ не так выигрышно, как кажется: промышленный район, сложности с доступностью, особенно в час пик, близость железной дороги, отсутствие остановки и парковки.  Рылов считает, что обосновать высокую арендную плату — 1200 рублей за квадратный метр только высоким уровнем обслуживания в бизнес-центре  нельзя. «Ключевой фактор, создающий дополнительную прибыль для арендаторов, это все-таки государственные структуры. И если вы сможете создать и воспользоваться возможностями денежных потоков, формируемых в результате «соседства» с сильными клиентообразующими государственными структурами, то вы будете обеспечены постоянным притоком выручки и прибыли», — утверждает оппонент.
На этот совет нашлось возражение у Сергея Дьячкова, отметившего, что государство не может выступать ключевым клиентообразующим фактором для бизнес-центра. По его убеждению, в сегодняшней экономической ситуации стабильными останутся только государственные программы и бюджетное финансирование в том виде, в котором оно законодательно принято. Коммерческие структуры, так или иначе связанные с этими финансовыми потоками, смогут существовать и далее.
А вот в том, что важнейшим трендом, представляющим серьезную угрозу владельцам коммерческой недвижимости в ближайшем будущем, является увеличение налоговой нагрузки. Оно связано с новыми правилами исчисления налога на недвижимое имущество, который с 2015 года будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости объектов, как было раньше, оказались единодушны практически все.
Как сообщил заместитель начальника отдела налогообложения юридических лиц Управления ФНС России по Новосибирской  области Степан Жигулин,  изменения в Налоговом кодексе в этой части уже приняты на федеральном уровне и будут внесены к рассмотрению на региональном уровне до конца декабря 2014 года. Соответствующий документ уже прошел первое чтение. В нем установлено, что в 2015 году ставка составит 1%, в 2016 — 1,5%, а в 2017 году устанавливается максимальная ставка в 2%. Отмечен весьма инновационный законотворческий факт, что с 2015 года налог на недвижимое имущество будут уплачивать не только налогоплательщики с общей системой налогообложения, но и владельцы коммерческой недвижимости с упрощенной системой налогообложения и уплачивающие единый налог на вменённый доход. 
Степан Анатольевич констатировал: будет сформирован список объектов коммерческой недвижимости, попадающий под налогообложение. Данный документ будет представлен широкой общественности 
до 1 декабря. 
Понятно, что эта информация вызвала оживление участников, поскольку новый налог заметно скажется на рынке коммерческой недвижимости и существенно повлияет на его дальнейшее развитие. Ведь на кадастровую стоимость в том числе оказывает влияние и местоположение объекта. И крупные компании, владеющие большими площадями, вероятно, обратят свое внимание на окраину города. 
Весьма кстати директор компании MD Broker Данил Прудников рассказал о практике выделения деловых зон за границами центра города в Китае. Прослеживаются эти тенденции и в Москве: бизнес-центры объединяют в пулы и выносят в специальные деловые зоны, расположенные вблизи города, но за границами центра. Таким образом, достаточно просто решаются две ключевые проблемы бизнес-зон: транспортная доступность и обеспеченность парковками. Прудников предположил, что такой вариант решения проблемы может стать точкой дальнейшего роста Новосибирска как лидера сибирского бизнес-пространства.
Спикер утверждает: «Формирование бизнес-зоны за чертой перегруженного города — это реальный и необходимый путь решения проблемы инфраструктурной сложности полноценного функционирования городского делового центра. В данном случае существенно упростятся коммуникации бизнеса, что будет приводить к экономии времени и повысит результативность функционирования бизнеса». Прудников предложил как вариант места расположения  такого центра — направление городского аэропорта Северный. Исходя из очевидной сложности этого проекта, было предложено реализовать его этапами. Доклад вызвал большой интерес и обсуждался участниками форума в течение всех трех дней работы.
Ситуацию на рынке недвижимости обобщенно охарактеризовала директор компании-организатора форума «Агентство развития бизнеса» Татьяна Гениберг: бизнес достаточно прагматично оценивает ситуацию на рынке. Все понимают, что обстановка усложняется, никто не прогнозирует его роста. Хотя пока о массовых закрытиях компаний речи не идет. Многие федеральные структуры пытаются сократить свое присутствие на региональных рынках, оставляя один-два филиала в крупных городах. Это наблюдается в банковском секторе, в крупных торговых сетях, в туристическом бизнесе. В итоге офисные помещения на первых этажах высвобождаются. Также за последние три месяца отмечается сокращение потока клиентов примерно на 15% в ресторанах, развлекательных центрах,  в сфере услуг и дополнительного образования, в рекламном бизнесе.
«В настоящее время бизнес-структуры уже пытаются каким-либо образом «сжаться» и сократить издержки, прежде всего — за счет сокращения арендной платы. Этот процесс только начался, и арендодателям можно посоветовать пойти несколько иным путем: предлагать арендаторам за прежнюю плату большую ценность услуг», — предлагает Татьяна Владимировна. 
Обсуждались с арендодателями в рамках форума и другие возможности сохранения состава арендаторов: например, перемещение их в меньшие по площади помещения в рамках одного бизнес-центра, что позволит его руководству сохранить финансовый поток, а их клиентам — сократить затраты на аренду.
Однако, по прогнозу Татьяны Гениберг, по-настоящему серьезные проблемы сибирский рынок коммерческой недвижимости вероятнее всего почувствует через четыре-шесть месяцев. В другие сибирские города эта тенденция придет еще позже. 
Тема перспектив рынка коммерческой недвижимости была продолжена в рамках форсайт-сессии, проведенной консультантами компании «Агентство развития бизнеса» Татьяной Гениберг и Светланой Артемовой. Участники форума с большим интересом апробировали инновационную технологию, основанную на обсуждении мнений экспертов рынка и формировании единого видения будущего. В результате совместными усилиями участников была составлена «карта будущего», наглядно демонстрирующая возможные перспективы развития рынка коммерческой недвижимости.
Ключевыми трендами развития рынка офисной недвижимости на 2015—2017 годы управляющие бизнес-центрами назвали:
- снижение (2015 г.), стагнацию (2016 г.) и рост (2017 г.) арендных ставок;
- увеличение количества свободных офисных площадей;
- введение новых офисных площадей на первых этажах жилых зданий;
- снижение доходности стрит-ритейла и в целом инвестиций в коммерческую недвижимость;
- возрастание расходов на содержание бизнес-центров (затраты на коммунальные услуги, на текущий ремонт и т. д.);
- расширение спектра услуг, оказываемых арендаторам;
- техническую модернизацию действующих объектов.
На основе сформулированных трендов эксперты под руководством консультантов Агентства развития бизнеса разрабатывали новые методы работы в складывающейся ситуации — форматы бизнеса:
-  предоставление арендаторам большей потребительской ценности за прежнюю оплату (например, бесплатные клининговые услуги);
- перепланировку помещений, дробление на более мелкие, востребованные небольшими фирмами в условиях кризиса;
- сдачу в аренду рабочих мест, формат виртуального офиса с арендой рабочего места и переговорной комнаты с почасовой оплатой;
- строительство бизнес-парков для малого бизнеса с небольшими помещениями по 6—20 квадратных метров;
- формирование корпоративной культуры в бизнес-центре для улучшения коммуникаций арендодателя с арендаторами и удержания их;
- создание центра досуга для сотрудников компаний-арендаторов, где они могут провести время в перерыв или по окончании рабочего дня как альтернативу нахождению в дорожных пробках (различные виды и способы дополнительного образования и отдыха: изучение иностранных языков, прохождение тренингов, посещение фитнес-центров, салонов красоты, парикмахерских, интернет-кафе и т. д.), данными объектами инфраструктуры могут выступить часть самих арендаторов;
- строительство торгово-развлекательных центров с океанариумами, террариумами, крытыми горнолыжными спусками, детскими странами формата «Кидзания» и пр.
Интересным моментом в технологии форсайт явилось выявление «Черных лебедей» —  инновационных форматов, не признанных пока обществом и поэтому вызывающих недоверие и отторжение. Примерами могут послужить создание формата экологического бизнес-центра; бизнес центра под ключ, когда арендатор приходит в абсолютно готовый офис, оснащенный мебелью, телефонией, подключенным интернетом. «Черные лебеди» — это, скорее, форматы будущего, и они найдут свое признание через несколько лет.  
В итоге проведения форсайта у участников форума сложилось более четкое представление о том, чего ждать от ближайшего будущего и какие в связи с этим  инструменты они могут использовать в работе.
Много внимания организаторами форума было уделено еще одной актуальной проблеме — повышению квалификации специалистов рынка коммерческой недвижимости. С этой целью был проведен тренинг, в процессе которого участники имели возможность значительно усовершенствовать навыки привлечения и удержания арендаторов. 
Повышению квалификации и обмену опытом участников форума способствовали также экскурсии по крупнейшим бизнес-центрам Новосибирска — «Лига-Капитал» и «Открытый путь», которые отличаются прежде всего наличием собственного стиля, определенной философии или концепции ведения бизнеса. 
Одной из активно обсуждаемых на форуме проблем стала необходимость развития инфраструктуры рынка коммерческой недвижимости, важнейшим элементом которой станет Клуб управляющих коммерческой недвижимостью Сибири, созданный с целью активизации взаимодействия участников рынка, развития информационных связей и обмена опытом. Идею его создания высказали и поддержали большинство участников форума. А координировать его работу было предложено компании «Агентство развития бизнеса».
Функции клуба будут следующими:
1. Ознакомительная (составление информационной базы объектов коммерческой недвижимости Сибири, проведение фотоэкскурсий по офисной, торговой и складской недвижимости).
2. Информационная (организация регулярных информационных электронных рассылок новостей рынка недвижимости, информационное консультирование по запросам).
3. Аналитическая (исследование рынка и формирование аналитических обзоров рыночной ситуации и структуры его участников, статистика и анализ динамики объемов сделок, цен, тенденций рынка).
4. Маркетинговая (осуществление маркетинговой поддержки участников рынка, помощь в позиционировании, в разработке стратегии и продвижении объектов коммерческой недвижимости в сети интернет и т. д.).
4. Образовательная (проведение тренингов, форсайт-сессий и других форм обу-
чения  на основе опросов участников клуба о предпочитаемых ведущих и темах мастер-классов, семинаров и тренингов по управлению коммерческой недвижимостью).
Ближайшие планируемые мероприятия: заседание членов клуба в феврале 2015 года, проведение выездной форсайт-сессии в июне 2015 года.
5. Консультационная в области:
- управления (поиск и постановка управленческих проблем в сфере кадрового администрирования, организации работ технических служб, организации рекламной деятельности, работы с арендаторами: удержание и привлечение новых клиентов и т. д.) 
- юриспруденции (помощь участникам клуба в составлении договоров аренды, сопровождение в процессе выезда «проблемных» арендаторов и т. д.).
- финансов (помощь в обеспечении постоянных финансовых потоков, в оптимизации издержек, постановке системы бюджетирования, поиске источников дополнительных доходов, оптимизации налогообложения и т. д.)
- ценообразования (помощь в определении цен и выборе ценовой стратегии, поиске точки безубыточности, формировании картины установления цен конкурентами). 
Стать членами клуба и принять участие в его работе могут не только участники форума, но и все желающие — представители компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости. 
Обсуждаемые на форуме вопросы оказались настолько животрепещущими, что практически все его участники высказались в пользу не только продолжения диалога, но и придания ему систематического, профессионального характера. 
Временем проведения следующей сессии тематического форума был определен февраль 2015 года. Именно на ней предполагается обсудить и принять программу, учреждающую образование Клуба профессиональных управляющих. 
Наталья СЕКРЕТ
 
Просмотров: 1487