Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

КУБическое решение многоугольных проблем

№ 3(114), 06.04.2015 г.

Взгляд на сегодня и в завтра

В состав клуба  вошло шестнадцать бизнес-центров, в том числе — из Барнаула и Новокузнецка. На первых порах его деятельность будет посвящена анализу современных тенденций развития рынка офисной недвижимости, которые выстраиваются в достаточно объемный список проблем,  систематизированный модератором клуба — генеральным директором Агентства развития бизнеса Татьяной Гениберг после последнего из заседаний клуба. Самое главное — на рынке наблюдается кризис перепроизводства. При этом продолжается ввод новых бизнес-центров (на ул. Зыряновской, «Капитал М»), строительство которых было начато задолго до кризиса. И сейчас переориентировать их достаточно сложно. Вероятнее всего, эта ситуация сохранится и далее.  Как следствие — снижение цен на реализуемую коммерческую недвижимость за последние три месяца на 10—12%, а также снижение средних цен на аренду: в классе А — до 1100 руб./кв. м, в классе В — до 690 рублей, в классе С — до 500 рублей, и перемещение арендаторов на меньшие площади, в бизнес-центры нижнего класса.

КУБ будет объединять и продвигать свободные площади членов клуба по единым каналам рекламы, что существенно снизит стоимость продвижения

Несмотря на экономию и оптимизацию затрат бизнес-центрами, количество пустующих площадей в них выросло в среднем по городу до 15% и даже до 30—38%. На этом фоне наблюдается тенденция смены собственников бизнес-центров, при этом иногда центр продается частями. Резко сокращен приток «ипотечных» денег на рынок коммерческой недвижимости. И рынок жилой недвижимости уже определил для себя выход — рассрочка за счет девелопера. Для офисной недвижимости такой путь пока не определен.
Интересно в этом контексте  мнение коллег из бизнес-центра «Мередиан» — новокузнецких членов клуба:  за последние три месяца арендная ставка в их городе снизилась в целом с 707 до 676 руб./кв. м. При этом заполняемость бизнес-центров упала до 83%. А барнаульские коллеги (бизнес-центр «Оптима») решили применить рекомендацию прошлого заседания клуба и рассмотреть варианты организации свободного времени сотрудников-арендаторов в самом бизнес-центре после окончания рабочего дня во избежание потери ими времени  в пробках.  

Реклама — двигатель…

Агентство развития бизнеса провело также специально для членов клуба глубокое исследование используемых бизнес-центрами каналов рекламы и их эффективности. В результате обозначились следующие характерные тенденции этого процесса: одна из основных ошибок — бизнес-центры достаточно слабо используют рекламу как способ продвижения на рынок свободных площадей. Одним из наиболее результативных источников рекламы был и остается Дубль Гис. При этом лишь двенадцать бизнес-центров размещают платную рекламу на этом ресурсе со словесным описанием условий аренды, остальные остаются на уровне бесплатной с фиксацией своих контактов. Более дорогую рекламу с крупным баннером-картинкой позволяют себе только СанСити и «Мост».
Собственный сайт в целях саморекламы используют только двадцать девять бизнес-центров. При этом многие из них находятся на уровне «самосоздания», что не всегда дает необходимый эффект.
Если говорить об информационных порталах  недвижимости, то в Новосибирске они не являются достаточно «раскрученными» и «движущими» рычагами рынка. Наиболее известным выступает ngs, который на момент исследования включал 1061 вариант предложения свободных площадей. На нем рекламируются с помощью рекламных баннеров бизнес-центры «Кобра», «Манхэттен», «Пентагон». Остальные порталы — такие как nn-baza.ru, knnv.ru, Промин — содержат от 2 до 160 предложений и не представляют собой серьезной картины рынка. Agent.ru 
несет устаревшую информацию и слабо администрируется. Отсюда неутешительный вывод: на сегодняшний момент в Новосибирске нет комплексного полноценного портала  коммерческой недвижимости.
Многие арендодатели по старинке используют преимущественно наружную рекламу — растяжки на фасадах и практически не используют в целях рекламы СМИ. Среди журналов первенство остается за «Справочником по недвижимости», но и там коммерческая недвижимость занимает всего четыре страницы.
А вот новые бизнес-центры класса А, В+ рекламируются активно в связи с наличием необходимых для этого ресурсов. Прочие бизнес-центры в условиях кризиса экономят  на рекламе.
Как рекомендацию для поиска выхода из сложившейся ситуации члены КУБа  выдвинули на передний план необходимость вложения денег в рекламу бизнес-центрам с большим количеством арендаторов из-за более высокой их текучести и необходимости поддерживать свое имя на рынке для привлечения потенциальных клиентов.
Участники  обсуждения пришли к  выводу, что прежние каналы и способы рекламы в условиях кризиса не работают, поэтому необходимо «ломать» стереотипы подачи рекламы, равно как и в целом изменять пути использования коммерческих площадей и выходить на рынок с кардинально новыми предложениями. Требуются серьезные, весьма сложные и неординарные решения. Выживет тот, кто сможет их принять. В противном случае деловые центры ждет значительное снижение доходности. КУБ уже предлагает своим участникам такие инновационные решения и начинает их апробировать.

Экономия на затратах

В рамках работы клуба его участники получили широкую возможность обмена опытом в иных направлениях: экономии в процессе поставки и приема теплоэнергии бизнес-центрами, внедрения изобретения новосибирского ученого — «умных батарей», которые значимо экономят теплопода-чу в помещение, и т. п. 
Как вариант решения проблем Татьяна Гениберг предложила набор консалтинговых приемов экономии на затратах в условиях кризиса:
- аутсорсинг бухучета, клининга, юридического, технического, инженерного обслуживания и т. д.;
- работа с величиной кадастровой стоимости имущества в свете новой системы налогообложения имущества;
- легальная оптимизация социальных отчислений на зарплату сотрудников, занятых в управлении коммерческой недвижимостью;
- снижение постоянных затрат (оплата связи — стационарные телефоны и т. д.); 
- рассмотрение альтернативных издержек при аренде (потери за месяц от простоя свободных площадей, выставленных по высокой цене, вернутся в полном объеме только через год). Целесообразно сдавать помещения по более низкой цене с заложением в договор возможности повышения цены через полгода. Это обеспечит быстрое привлечение арендатора и поток денежных средств уже в первый месяц;
- предоставление от бизнес-центра бесплатных услуг по перевозке новых арендаторов.
В итоге было принято решение о том, что КУБ будет объединять и продвигать свободные площади членов клуба по единым каналам рекламы, что существенно снизит стоимость продвижения.
В рамках клуба будет создан совместный список «черных» арендаторов и их собственников, отличившихся ненадежностью. Это обезопасит клуб и его членов от некачественных арендаторов еще на стадии заключения сделки. Есть надежда, что объединение сил участников клуба, совместное укрепление их позиций на рынке поможет устоять в условиях высокой нестабильности.
Сейчас КУБ плодотворно работает над налаживанием механизма системного функционирования, установления экономических взаимоотношений, стандартизацией сводной информации о свободных площадях, подбором и конструированием технологии работы с бизнес-партнерами. 
Наталья СЕКРЕТ
Просмотров: 920