Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Игра по новым правилам

№ 7(118-119), 26.08.2015 г.
Последовавшие за этим значительные изменения коснулись Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, федеральных законов о государственном кадастре недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и иных законодательных актов. Основными целями этих законодательных перемен является установление нового порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности,  изменение правового регулирования возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки.
О связанных с этим полезных для делового человека деталях мы расспросили генерального директора ООО «Сибирская юридическая компания» Сергея Карпекина.
Изменения коснулись очень многих аспектов земельного законодательства. Остановимся на основных из них. 

Изменения в получении права собственности на землю

Прежде всего, это изменение в распределении полномочий по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности. Как известно, земли подразделяются на государственные  — федеральные и региональные, муниципальные и находящиеся в частном владении государственных и юридических лиц. Есть и земли, являющиеся, по сути, государственными, однако нет четкого юридического акта, который бы установил, к какому конкретно виду собственности они относятся. В свое время было принято решение о предоставлении прав распоряжаться этими землями  муниципальным районам. Теперь распоряжаться ими станут поселения. Но при этом они обязаны иметь план зонирования территории, в соответствии с которым и будут приниматься решения по предоставлению земельных участков. Это накладывает на них дополнительные обязательства и ограничения на выделение земельных участков только в соответствии с упомянутым планом. Очевидно, что делается это для упорядочения целевого землепользования и четкого понимания, какие конкретно органы власти за это отвечают. 

Изменения в процедуре приобретения земельных участков

Вторым и самым главным моментом являются серьезные изменения в системе приобретения прав на земельные участки, закрывающие лазейки для тех, кто пользовался «дырами» в законе, решая с выгодой для себя земельный вопрос. На что следует обратить внимание прежде всего? Если раньше существовала  такая форма предоставления земли, например, под строительство, как торги в форме аукциона или в форме конкурса, то новые правила предусматривают только торги. Хотя в предыдущей версии законодательства существовала возможность получения земли в поселениях без торгов. Эта процедура являлась предоставлением земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Подразумевалось, что орган, допустим, муниципальной власти заинтересован в том, чтобы на той или иной территории появился некий объект — скажем, магазин, и желающему его построить выделялась под это земля с предварительным согласованием места размещения объекта. И никаких торгов и конкурсов при этом не проводилось. И скажу откровенно: и в нашем городе, да и в иных местах  многие объекты были застроены именно таким образом. При этом существовала возможность изменять разрешенное использование земельного участка, и возникали ситуации, когда заявленный к строительству, например, центр реабилитации престарелых по ходу строительства превращался в итоге в коммерческую недвижимость в виде гостиницы, а то и бизнес-центра. Теперь законодательство начинает закрывать эти лазейки, исключив такие процедуры. Но не вовсе, а как бы на большой процент, поскольку предварительные согласования остаются, но если при общественных слушаниях появятся еще желающие получить этот участок, то предварительное согласование отменяется и начинается аукцион. Такая половинчатость этой меры продиктована, очевидно, какими-то объективными причинами. Но, тем не менее, гарантированно получить участок некой коммерческой организации через такую процедуру уже невозможно, потому что всегда может найтись достойный конкурент, способный выиграть это право с помощью торгов. Это существенное изменение, поскольку не менее десяти последних лет города застраивались именно по предварительному согласованию. Особенно центральные районы — с готовой инфраструктурой. И это было законно. Хотя и не во всем справедливо.
Изменились и правила самих торгов — они стали унифицированными как для жилой, так и нежилой недвижимости. Из очень важного: стало невозможным изменить целевое назначение предоставленного участка после проведения торгов.  Законодательный препон не позволяет более со временем превращать предварительное согласование в фикцию. Если вы получили на торгах право  на земельный участок под застройку помещения, например, хозяйственно-бытового назначения, его и стройте. 
Далее: в населенных пунктах запрещено предоставлять землю в собственность под застройку — только в аренду  на определенные сроки. Это означает, что, получив землю и ничего на ней не построив, ты можешь ее потерять. Ее просто изымут. Такие правила направлены на установление жесткого контроля целевого использования земли. Кстати, надо отдать должное нашим властям — в Новосибирске земля под застройку предоставлялась на праве аренды всегда. Это предотвращало простои «целевых» земель. Теперь, в зависимости от целей аренды, прописаны и сроки, на которые этот договор может и должен заключаться. Например,  в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений — на срок до трех лет. Для размещения линейных объектов — до сорока девяти лет. Для комплексного освоения территории — от трех до пяти лет. 
Важный момент: наше законодательство оговаривало  в разных источниках случаи, когда земля могла предоставляться в аренду или собственность без торгов. Теперь эта информация сведена в один закон — Земельный кодекс, перечень достаточно большой, но, по крайней мере, необходимую информацию можно почерпнуть из одного источника и понять, в каких случаях ты можешь получить землю,  поучаствовав в торгах, а в каких — есть возможность требовать предоставления земли без торгов. Это очень правильная унификация норм. 
Появилось право предоставления земельного участка без процедуры его выделения. Раньше для оформления, скажем, временного сооружения следовало также оформлять землю. Теперь это законодательное требование  претерпело изменения — дан перечень конкретных случаев, когда земельный участок может быть предоставлен в пользование без его выделения. Речь идет об инженерных изысканиях, в ряде случаев —  добыче полезных ископаемых, размещении нестационарных объектов на основании просто схемы. Эта новация очень полезна малому бизнесу, поскольку упрощает правила временной аренды и снижает финансовые затраты, а также тем, кто занимается сооружением и эксплуатацией линейных сооружений. 

Важные моменты сервитута

Кроме того, расширено функциональное назначение так называемого сервитута. Напомню, сервитут — это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. В данном случае речь идет о земельных участках. В частности, сервитуты теперь могут выделяться на участках для размещения линейных объектов, средств связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка; проведения изыскательских работ; ведения работ, связанных с пользованием недрами. Нюансы сервитута таковы: если это земля государственная или муниципальная, то есть возможность пользоваться ею без оформления, но если она принадлежит кому-то, без этой процедуры не обойтись. Наиболее важные моменты сервитута: соглашение о сервитуте может заключить лицо, владеющее участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также арендатор участка, если договор аренды заключен на срок более года. Сервитут зависит от срока и действия договора аренды земельного участка. При заключении соглашения о сервитуте на срок до трех лет часть земельного участка может обозначиться без кадастрового учета. В этом случае соглашение о сервитуте может не регистрироваться. Плата по соглашению о сервитуте должна определяться в порядке, установленном публичным собственником в отношении своих земель. Все это должно исключить часто возникавшие ранее споры.
В земельное законодательство были внесены и иные изменения, касающиеся вопросов образования земельного участка, порядка перераспределения земель, вопросов аренды земельных участков, судьбы объектов незавершенного  строительства при прекращении аренды земельного участка, государственного земельного надзора и др.

Контроль использования земель

Стоит запомнить, что с 1 января 2015 г. утратила силу ст. 73 «Производственный земельный контроль» ЗК РФ. С 1 марта 2015 года, согласно гл. XII ЗК РФ, полностью исключается производственный контроль использования земель.  Вместе с тем устанавливаются пределы действия и компетенция должностных лиц, осуществляющих государственный земельный надзор. Введены дополнительные статьи, регламентирующие проведение проверок соблюдения требований земельного законодательства и административное обследование объектов земельных отношений.
Записала Наталья СЕКРЕТ
Просмотров: 768