Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Ипотека: благо или кабала?

№ 7(118-119), 26.08.2015 г.

Еще не шторм, но гром уже грянул

Благодаря многолетнему «банковскому» опыту и прокурорскому прошлому в последние годы у меня сформировался «специфический» взгляд на  молодой для нашей страны феномен ипотеки, несколько отличный от взглядов моих коллег,  лучезарно истекающих через СМИ на широкую публику. Все эти размышления я собрал под одним куполом: «Ипотека: это все-таки для каждого отдельно взятого человека благо или кабала?» Честно пройдя по всем  ее замысловатым коридорам, человек должен сам для себя решить: что изменит в его жизни покупка квартиры, которая будет как бы его и в то же время и не его, на протяжении 20—30 лучших лет своей жизни, а потом сам ответит для себя на этот вопрос. Мы не должны мешать ему в принятии решения, которое должно быть трезвым, просчитанным и основанным на предельно честной информации. Подчеркиваю — честной.
Одна из насущных проблем ипотечных заемщиков — цикличность экономических кризисов, повторяющихся в национальной экономике каждые 7—8 лет. Глубокий кризис — это громкие скандалы, паника на финансовых рынках, заставляющая массы людей совершать неадекватные финансовые поступки, приводящие к убыткам, это девальвация национальной валюты, резкая инфляция и прочее, и прочее. 
Государство стремится этого не допустить, перераспределяя деньги в стране таким образом, чтобы поддерживать определенный уровень благосостояния и занятости населения, предоставляя возможность получить жилище путем доступной ипотеки. Ее доступность обеспечивается более низкой процентной ставкой — сейчас она составляет по социальным программам 10,3% годовых, что ниже уровня инфляции. Чрезмерная доступность ипотеки — нарушение соотношения между собственными и заемными средствами — приводит к возникновению «пузыря» на рынке недвижимости, который в кризис лопается. Мы наблюдали это у нас в 2008—2009 годах. Это было в Японии, в Англии. А сегодня — миллионы непроданных квартир в Китае, резкое падении цен на недвижимость в Испании, а в некоторых странах (как в Америке) этот пузырь вообще стал основной причиной экономического кризиса.   Правда, некоторым странам, таким как Германия, которая  тонко регулировала предложение на рынке жилья,  кризиса удалось избежать.
По статистике,  в последнее время у нас 40% выдач ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, 40% на ВТБ-24, добавим сюда Россельхозбанк, Газпромбанк, Банк Москвы, банки с госучастием, контролируемые различными госкорпорациями, АИЖК с региональными партнерами, санируемые банки, также находящиеся под госконтролем, различные госпрограммы для военнослужащих, региональные социальные программы и пр. В  итоге получается, что более 95% всей ипотеки идет по каналам, полностью контролируемым государством. Это к воп-росу о жадных банкирах, дерущих с бедных «ипотечников» по три шкуры. Правда, есть еще на этом рынке французы, немцы и итальянцы, но программы их дочерних банков на ипотечный рынок не влияют.
Вывод из этой статистики: выдачи ипотечных кредитов  у нас в стране осуществляются на условиях, определяемых государством, и все, что происходит на этом рынке, — стопроцентный результат тех или иных государственных решений. По этой причине свои упреки люди должны адресовать не банкирам, а несколько иным лицам. Как только ветер в паруса кризиса подует сильнее, социальных проблем, с которыми столкнется государство с многомиллионной армией находящихся  «ипотечников», будет больше. Однако многие будущие социальные проблемы можно устранить, подкорректировав социальную политику и законодательство. Но, безусловно, выгоднее в щепетильной ситуации назначать крайнего.
С началом кризиса резко возрастает количество дефолтов, то есть ситуаций, когда у человека не хватает денег для уплаты кредита, и он вынужден продать находящуюся в залоге квартиру. Ведь, к сожалению, у нас никто заблаговременно и всерьез не анализирует ни социальных аспектов ипотеки, ни, так сказать, «профиля ипотечника», ни тенденций на этом рынке. Так вот, обстановка на нем не очень радостная —  во всем мире уменьшается доля квалифицированных рабочих и растет доля работников с низкой квалификацией, плохо обученных в вузах и колледжах, временных работников, мигрантов. Для них типично отсутствие постоянного места работы, низкие доходы, неуверенность в завтрашнем дне. Но работодателям выгоднее нанимать их. Мы же видим, кто реально строит наши дома, кто продавцы в магазинах, кто убирает коттеджи.  Британский социолог Гай Стэндинг даже ввел в обиход новое понятие  нового класса — «прекариат». Но эта категория тоже получает ипотеку, а отсутствие стабильного дохода маскируется «справкой по форме банка». Естественно, в кризис эта категория первой окажется в числе пострадавших. Кстати, многие застройщики подтверждают, что в последние годы покупатели жилья в ипотеку — люди с меньшими доходами, чем пять лет назад, очень много внутренних мигрантов из депрессивных сибирских регионов, сельской местности. Вывод простой: с ударным ростом ипотеки дефолтов заемщиков в этот кризис будет намного больше, чем в предыдущий в 2008—2009 годах.
Можно ли надеяться, что кризиса во время вашего ипотечного кредита удастся избежать? Если вспомнить, что экономические кризисы, как уже было сказано, повторяются раз в семь-восемь лет, а  срок жизни ипотечного кредита составлял прежде пять лет (в условиях высокой инфляции), потом семь, сейчас десять лет (многие выходят на траекторию и двадцать, и тридцать лет),  то надо отдавать себе отчет в том, что если вы взяли ипотеку, то минимум два-три, а то и четыре раза вам придется пожить в условиях кризиса в экономике и кризиса на рынке недвижимости. И проскочить этот неприятный отрезок времени вам вряд ли удастся.
Еще год назад было очевидным, что кризис уже пришел. Я поражался умению профессиональных участников рынка делать вид, что ничего не происходит. Черта русского характера: пусть будет, что будет! И при царе люди жили...

Что происходит на рынке жилья в кризис?

Растет инфляция. Растут ипотечные ставки. Банки толкают инфляцию вверх, потому что деньги тоже дорожают. Модные финансовые оракулы стараются перещеголять друг друга в эсхатологических прогнозах. Но поскольку ипотечные деньги либо государственные, либо лежат в государственных банках — государство в очередной раз просыпается и начинает тушить пожар бензином, заливая ипотечный рынок деньгами по низкой ставке. Сейчас цена вполне доступной ипотеки — 10,3%, что ниже уровня инфляции, средняя — 14—15—16%. В начале года доходила до 20%.   Но и по такой цене падение ипотеки в этом году на 50%. Основная причина сокращения ипотечного рынка — падение доходов.
В кризис 2008 года  падение продаж на рынке жилья восстановил спрос со стороны работников бюджетной сферы, которым власти существенно подняли доходы, массированное обеспечение жильем военно-служащих, программы по замене ветхого жилья. Сейчас на этот сектор возможных покупателей жилья надежды нет. Однако при этом государство переносит центр государственной поддержки в сектор строительства. Перевожу на русский: купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке сейчас значительной сложнее и дороже. Поэтому все риелторы занимаются только первичкой. Но главное при этом — банки либо вообще перестают кредитовать строителей, как прокаженный сектор экономики, либо ужесточают к ним требования, при этом ставка (волшебные слова — «плата за риск»!) взлетает до небес. Сейчас уже доносится — и до 40% годовых предлагают. При таких обстоятельствах завершать начатое строительство при снижении цен и объемов продаж становится экономически невыгодным или невозможным.

Выход один — банкротство

В кризис значительно увеличится число недостроенных многоэтажных домов. Если в прошлом году у нас через пять лет после кризиса оставалось 49 недостроенных домов, а обманутыми дольщиками оставались 5277 человек, в следующем году их количество значительно увеличится. Следует учесть, что в некоторых домах с помощью ипотеки покупают квартиры до 70% покупателей,  пять лет назад было примерно 30%.
Логичен вывод: в начавшийся кризис увеличится количество ипотечных заемщиков, которые должны платить за квартиры, которые не будут построены.
Рекомендация очень простая — покупать только тогда, когда есть уверенность в том, что    застройщик имеет источник финансирования для завершения строительства и на завершающей стадии. Про долгую и безупречную репутацию застройщика я не говорю, помните начало статьи:  «Лицо кризиса — громкие скандалы»? Если застройщик кредитуется в банках — это тоже не гарантия завершения строительства. Банк может всегда прекратить финансирование. Проблема банков — отсутствие надлежащего контроля  целевого использования кредита. Отсутствие профессионального контроля позволяет строителям возводить пирамиды —  кредитные средства использовать для приобретения новых площадок и закладки новых домов. Так в условиях падения продаж вместо одного недостроенного дома мы получаем сразу несколько. 
Когда рушится бизнес-план, квартиры не продаются,  импортные  (даже из Китая) строительные материалы и инженерное оборудование дорожают, до небес подорожали банковские кредиты, где источник финансирования завершения стройки? Правильно — в самой стройке! Когда идет антикризисное снижение затрат, велик соблазн сэкономить на строительных материалах, инженерном оборудовании, мероприятиях по выполнению технических условий,  качестве  привлекаемой рабочей силы, благоустройстве. Лишь бы сдать, либо банкротство. Качество сданного в кризис дома мы ощутим в первую же зиму и последующие годы. Поэтому в кризис первичку лучше не покупать. Но это лично мое мнение.

Когда в кризисе будет дно? 

Острую фазу кризиса мы ощутили в декабре минувшего года. В теории полгода занимает инерционный период, когда совершаются запланированные покупки либо совершаются инвестиционные сделки. Реально картина на рынке недвижимости ухудшится к концу года, когда по рынку поползут слухи о трудностях тех или иных строительных компаний. Цены покупки в кризис уменьшаются в среднем на 20—30%, такие предложения на рынке уже появились. Но будущим «ипотечникам» рано радоваться: при падении цен банки увеличивают первоначальный взнос и ужесточают требования к качеству доходов.  Но будут на рынке и хорошие предложения. Хорошие — это квартиры в сданных домах, построенные в хороших районах в предкризисный период.
Что больше всего упадет в цене?  Конечно же, загородная недвижимость, коттеджи. Кстати, как мне как-то признался один из банкиров с большим объемом ипотеки, в 2009 году дефолты у заемщиков, купивших коттеджи в период строительного бума начала двухтысячных, составили около 90%. Правда,  у их владельца, как правило, есть и квартира в городе, поэтому коттедж — «не последний сухарь».  Практика доказывает, что построить самому жилой дом дороже, чем его продать. Ждать другого сценария в этот кризис также не стоит. Еще одна подмеченная тенденция — целенаправленно покупать подешевевшую загородную недвижимость в хороших местах,  пользуясь ситуацией, будут более состоятельные покупатели.

После окончания Томского государственного университета Василий Петрович Ожередов более десяти лет работал в органах Прокуратуры СССР. 
С 1992 года работает в банковской системе, длительное время являлся президентом регионального банка «Сибэкобанк» («Росинбанк-Сибирь»), управляющим филиалом и членом правления банка «Глобэкс», а также работал на руководящих постах в других банках, угольных компаниях «Белон», «Кузбассуголь», входил в советы директоров многих промышленных предприятий.

Основная проблема для «ипотечного» заемщика в кризис — риск утраты дохода, то есть увольнения, а для владельцев бизнеса — сокращение его объема или уход из него. Вопрос финансовой кабалы тяжелый, он порождает много душевных и физических хворей, семейных проблем, самоубийств. Одну проблему я хочу подчеркнуть. Когда человек начинает сильно экономить, не в фуа гра дело, а в том, что зачастую у человека меняется привычный его доходу круг общения, что и вызывает сильную фрустрацию и психологические проблемы. Ничего, друзья познаются в беде.
Есть одно реальное предложение, скажу сразу же, не новое. Создание фонда по поддержке ипотечных заемщиков, попавших в трудное финансовое положение. До революции некоторые банкиры такие фонды сами и создавали – сострадания, что ли, в обществе было больше? 
Чем должен заниматься такой фонд? Избави боже, помогать материально!
1. Оказанием юридической помощи.
2. Оказанием психологической поддержки.
3. Содействием в трудоустройстве.
Еще одно кризисное предложение: обращение к работодателям от авторитетных властных и общественных структур. Примерно такое: господа крупные руководители! Вникните в нужды своих «ипотечников», которых увольняете, обес-печьте их всеми компенсациями по закону. Особенно тех, у кого есть дети и единственное жилье. У них были свои жизненные планы, надежды. Подумайте, что можете для них сделать. Пока из всех политиков я слышал только о губернаторе Кемеровской области А. Г. Тулееве, который в кризис 2008 года строго посоветовал  всем работодателям не увольнять «ипотечников». Я думаю, что своим обращением к руководителям он предотвратил не одну жизненную трагедию. 
Ну и рекомендации самим «ипотечникам»: к кризису надо готовиться. Постарайтесь сделать себе финрезерв в размере трехмесячного ипотечного платежа. Быть в профессиональной форме, готовиться к возможному увольнению, заблаговременно осматриваться и подыскивать новую работу, если жареным запахло. Не терять времени на раскачку, энергичнее искать работу. При увольнении проявите настойчивость, добейтесь получения всех положенных по закону компенсаций от работодателя, постарайтесь поторговаться при расторжении трудового договора по соглашению сторон. Не бойтесь обращаться с жалобами. Экономьте. На чем нельзя экономить — так это на своем здоровье и на здоровье своих детей, будет себе дороже. Если нужда заставит, переезжайте в меньшую квартиру и начинайте все сначала. Берегите своих близких.
Просмотров: 806