В номере Март 2018
Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Мы наш, мы новый мир застроим

№ 11(122), 02.12.2015 г.
Длившаяся шесть астрономических часов встреча представителей городской власти и жителей города, конечно же, выплеснула с эмоциями главное, но под шумок была подытожена в некоторых СМИ как одобрившая…
Что же глобальное, касающееся всех горожан, выпало из поля зрения общественников, сосредоточившихся на территориальных частностях? Что происходит на самом деле и может произойти еще  в случае принятия всех предлагаемых изменений в правила застройки и землепользования? Об этом мы спросили у эксперта, наиболее в данной ситуации нейтрального — почетного строителя России, президента Ассоциации строителей и инвесторов г. Новосибирска и Новосибирской области Константина Бокова, которому на слушаниях по непонятным причинам слова предоставлено так и не было.

Меры, ведущие к непопулярности мэрии

По мнению Константина Вениаминовича, с которым невозможно не согласиться, правила застройки и землепользования городских территорий касаются всего населения и предназначены для создания благоприятной среды обитания. Если эта цель выполняется, — правила правильные, если нет, значит, в них есть что-то, что надо править. Мэрия поработала над этим  много и неплохо. Однако есть в предлагаемых изменениях и отдельные позиции, совершенно неприемлемые, идущие  вразрез и с региональными нормативами, и нормативами РФ, что недопустимо со всех точек зрения. Изменения, которые пытаются внедрить, значительно отличаются от федеральных нормативов, свода правил 42.13330.2011, касаются плотности населения и коэффициентов плотности застройки, регламентирующих комфортное расселение. 
В частности, обозначенная в региональных нормативах градостроительного проектирования, кстати, более жестких, чем федеральные, плотность населения территорий устанавливается пределами  420 человек на гектар при средней обеспеченности площадей в пределах 24 квадратных метра на человека, а в своде правил РФ — 450 человек на гектар при обеспеченности 20 квадратных метров на человека. Как видим, региональные нормы более жесткие. И это возможно. Наоборот — нет.
Однако нормы, предложенные в проекте, а на слушаниях ставшие еще более вольными, ориентированными на небольшое число девелоперских компаний, стремящихся уплотнить и без того уже достаточно плотно застроенные районы центра, значительно повышают упомянутые цифры. На слушаниях прозвучала идея рассчитывать плотность застройки по-новому. Есть федеральные нормы, согласно которым площадь застройки измеряется по наружной части здания — то есть учитывается все пятно застройки.  Экспертами-«новаторами»  было предложено считать по внутренней границе здания (без учета толщины стен) и еще вычесть оттуда  площади общественного назначения. То есть предложенный коэффициент 2,5 становится с таким учетом уже не 2,5, а, как минимум, на 15% выше, то есть не менее 2,8. В федеральных же нормативах для многоэтажной многоквартирной застройки допускается коэффициент 1,2, а при застройке реконструируемой части — 1,6. Разница огромная. Правда, оговорена возможность повышения коэффициента застройки реконструируемой части на 30%, но при условии, что это не будет противоречить ни санитарно-гигиеническим, ни противопожарным нормам, то есть принимать решение нужно в каждом конкретном случае. «Нам предлагают коэффициент 2,8 по всем жилым зонам многоэтажной многоквартирной застройки. Очень просто посчитать, что при таком коэффициенте при строительстве высотных домов на одном гектаре застраиваемого участка можно разместить в разы больше населения, чем предлагается федеральными нормативами. То есть переуплотнение произойдет уже на законных основаниях», — делает логические выводы опытный строитель. 
Каковы причины такого рода нововведений?  Они на поверхности. К сегодняшнему дню некоторые застройщики в центральной части города сумели увеличить плотность населения на застраиваемом участке в 2—4 раза, перекрыв расчетные нормативы по плотности населения в микрорайоне намного выше, чем 420 человек на 1 гектар. С точки зрения действующих федеральных нормативов, нельзя признать законными эти их действия, и именно они  вызывают справедливое осуждение населения города.  Внедрение таких правил придаст этим застройкам законный статус. Кто выиграет от этих перемен, население? Отнюдь, но для небольшого числа застройщиков это сверхприбыли, и это они вводят в  заблуждение мэра заверениями, что новые правила ужесточат требования к застройке территорий, хотя совсем наоборот.
Затянувшаяся игра очевидна профессионалам и тем, кто решил в этом разобраться.  Дело в том, что введению новых правил застройки и землепользования должна априори предшествовать переработка местных нормативов градостроительного проектирования. Федеральным законом от 05.05.2014 № 131-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» было предписано сделать это до 1 января 2015 года. И эта работа начиналась — в мэрии даже собирались специалисты, но до сих пор не закончилась. Сегодня часть нормативов пытаются перетащить в правила застройки и землепользования. В этом есть определенное лукавство еще и потому, что в августе нынешнего года утверждены  нормативы региональные, и, согласно Градостроительному кодексу, многие местные положения и нормативы, в том числе по плотности населения, нельзя делать выше региональных, определенных там как 420. Правда, в региональных нормах нет коэффициента плотности застройки. На этом-то и пытаются сыграть «радетели» за комфортное расселение, игнорируя свод правил. Однако приходится твердить как дважды два, нормативы устанавливаются по двум показателям: плотности застройки и плотности населения. «Нормативы, обозначенные в своде правил, были взяты не с потолка, разрабатывались специалистами–градостроителями на основе анализа многих факторов и прогнозных данных. Поэтому предлагаемое увеличение коэффициента  плотности застройки более чем в два раза — это нонсенс», — жестко констатирует Константин Вениаминович, а также высказывает свое разочарование экспертным советом при мэрии, где, увы, не слышат профессионалов, которых подменяют малосведущие, нацеленные на какие-то свои решения люди. 
Это, кстати, касается и мест хранения автотранспорта. По итогам слушания предложено ввести расчеты: 1 машина на 105 квадратных метров.  В существующих  местных нормативах — 1 машина при площади квартиры более 40 квадратных метров и 0,5 — при площади квартиры менее 40 квадратных метров и 0,5 при площади квартиры менее 40 квадратных метров. Разница почти в 2 раза. В нормативах региональных — те же показатели. Хотя ситуация складывается еще более серьезная: по федеральным нормативам это 400 машин на 1 тысячу человек населения, то есть одна семья — одна квартира. Можно переводить их и в площади, и в количество квартир — при даже грубых подсчетах по вновь застраиваемым участкам и неким размерам домов получится 1 машина на квартиру. «Если мы будем прятать голову в песок, значит, не сможем решить еще и проблем  стояночных,  парковочных мест и мест хранения автомашин. Их уже сейчас непросто решить,— констатирует Константин Вениаминович. — В проекте новых правил застройки и землепользования предложено располагать все стояночные места на застраиваемом участке, то есть сделать дворы сплошной стоянкой, разместив 1/2 машин, а где еще хранить 1/2? Для чего это делается? Во всем мире это решается так: строятся большие парковочные стоянки, подземные и надземные, в определенных местах в пешеходной доступности, как правило, не во дворах. Должна быть разработана концепция размещения стоянок и парковок, а в проекте Правил застройки и землепользования таковой пока нет в принципе. И это вопрос не застройщиков. Думать об этом должна, в первую очередь, власть. Ведь ряд существующих парковок еще не загружен, поскольку правила не возбраняют ставить автомашину там, где вздумается, да и стоит парковочное место недешево. Сегодня машины располагаются  и на проезжей части, и на газонах, и на тротуарах. И новый проект правил все только усугубит».
Уместно напомнить: переполненные автомобилями дворы — непреодолимые препятствия для «скорой помощи» и пожарных машин, когда счет идет буквально на минуты, тем более если это дома повышенной этажности с современным утеплителем и ограждающими декоративными конструкциями, факелом горящими при определенной температуре. Плюс еще комплекс проблем в виде дышащих на ладан инженерных коммуникаций  центра, далекой от совершенства дорожно-транспортной системы и пр. 
Как могут развиваться события в дальнейшем? — еще раз конкретизировала я тревогу о будущем. «Если правила будут вынесены на рассмотрение горсовета в предлагаемом сегодня виде и будут им приняты, не исключено, что  свое слово скажут и надзорные органы, — убежден эксперт, — ибо дальнейшее переуплотнение застраиваемых территорий непременно приведет к резкому недовольству населения». 
Что ж, воздержимся с выводами и дадим городской власти еще один шанс доказать ее компетентность и лояльность к  горожанам. Но не умолчим об этом в контексте самого важного: законодательство, которое в чем-то является обязательным, а в чем-то рекомендательным, дает возможность для всяческих лазеек и требует совершенства.
Наталья СЕКРЕТ
Просмотров: 762