Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Закон суров, но...

№ 8-9(131-132), 03.10.2016 г.
Прокомментировать его основные положения мы попросили генерального директора ООО «Сибирская юридическая компания» Сергея Карпекина.
На самом деле тема актуальна своей соотнесенностью с налогообложением всех видов недвижимой собственности — квартир, коммерческих, промышленных и прочих объектов и касается всех, чем важна и интересна. Поводом вновь обратиться к ней стало то, что в июле текущего года в числе множества иных был принят  Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заменивший действующий ранее 
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Новый закон регулирует деятельность как государственных, так  негосударственных оценщиков недвижимости и является определенным шагом к осуществлению плана завершить к 2020 году процесс налогообложения недвижимости на основании ее кадастровой стоимости. Судя по всему, ныне существующая система, которая, кстати, будет работать еще до конца переходного периода, вызывала массу вопросов и нареканий. Из собственного опыта: мы  столкнулись с  проблемами кадастровой оценки федеральными органами. Они могут быть разовыми, и к ним привлекаются как коммерческие, так и бюджетные организации. Результаты этой деятельности идут на утверждение региональной власти, которая в таких обстоятельствах мало на что может повлиять. Последствия «сваливались» на головы, как правило, шокированных налогоплательщиков: стоимость имущества либо земельного участка  нередко оказывалась явно завышенной. При этом было абсолютно непонятно, как, где и с чьей помощью это было возможно оспаривать. Несмотря на то, что решение принимали региональные власти, технических возможностей пересмотреть данный результат они не имели. Немного позже на помощь им пришла судебная практика, несколько изменив ситуацию в лучшую сторону. Однако  сам процесс остался, образно говоря, «черным ящиком». 
По традиции рассмотрим, прежде всего, все позитивы нового закона. С этой точки зрения в нем прослеживается очень четкий и весьма прозрачный порядок ведения государственной кадастровой оценки, поскольку  все полномочия по этой деятельности передаются на уровень региональных властей, которые создают для этой цели укомплектованные специалистами региональные специализированные бюджетные учреждения. Очевидный плюс этого нововведения в том, что будет создана специфичная структура, которая будет заниматься этими вопросами постоянно и куда мы будем обращаться со своими проблемами. Одновременно стоит отметить как минус монополизацию этих услуг, поскольку коммерческие оценщики к ним допускаться уже не будут. И коль скоро оценкой будут заниматься чиновники от государства, заинтересованные в «высоких» цифрах для пополнения бюджета, может вполне возникнуть конфликт интересов. Очевидный «минус» — еще одно новое учреждение, новые штаты, новые траты из регионального бюджета.
Однако вернемся к плюсам. Закон весьма тщательно прописал  процедуру государственной кадастровой оценки «от» и «до»:  всю работу проводит региональная власть, но регистрирует результаты кадастровой оценки федеральный орган по регистрации прав, тщательно контролирующий этот процесс на всех промежуточных этапах, и, если требуется, вносит свои коррективы. Это позволит делать данную работу планомерно и наверняка более качественно. Ведь именно по причине неудовлетворительных  промежуточных результатов,  признанных таковыми специальной региональной комиссией, в прошлом году так и не сумели утвердить новую кадастровую оценку земель поселений Новосибирской области. 
Именно в тщательно прописанном механизме нового закона лично я вижу еще один огромный плюс, позволяющий всем заинтересованным правообладателям не только познакомиться с промежуточными результатами на указанных ресурсах, но и внести свои замечания и предложения в определенные законом сроки и форме. Более того, теперь у них появилось право подавать в это бюджетное учреждение декларацию о характеристиках своего объекта еще до опубликования промежуточных результатов. И это является существенным отличием от применяемых ранее методик проведения оценки «массовым» методом, без учета индивидуальных особенностей объекта, что в значительной степени влияло на конечный результат — величина кадастровой стоимости определяется практически «с потолка». После всех этих замечаний итоговый результат проверяется снова уполномоченным федеральным органом и только затем поступает на утверждение субъекта Федерации, утверждается не позднее, чем за месяц до наступления следующего налогового периода с уведомлением об этом в печатных и электронных СМИ и становится нормативно-правовым актом.
Если  же правообладателя результат не устроит, у него есть возможность подать заявление об исправлении технических или методических ошибок без инициирования каких-либо судебных или административных  процедур.

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения 
(и иных предусмотренных законодателем целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.
Если у правообладателя возникает несогласие  по сути — он полагает, что кадастровая оценка должна стремиться к рыночной стоимости, то у него есть право, согласно новому закону, обратиться либо в специальную комиссию, либо, минуя ее,  сразу же в суд. Важный момент: комиссия может быть создана (а может и нет) на территории субъекта Федерации. Состав комиссии должен быть сформирован из представителей власти не более чем на 50%, остальные 50% — представители общественных объединений по защите прав правообладателей недвижимости. Это изменение оценивается нами тоже как позитивное, поскольку законодательство четко регламентирует все действия правообладателя, которому не нужно будет больше метаться в поисках правды и защиты. В настоящий момент такая комиссия формируется на территории Новосибирской области. 
Закон будет приведен в действие 
с 1 января 2017 года. Законодательно же установлен промежуточный, переходный период до 2020 года, в течение которого региональными властями могут применяться старые процедуры. Этот своего рода тайм-аут необходим для создания новой структуры, настройки всех механизмов действия, а также принятия необходимых подзаконных актов, инструкций и методических указаний — по сути, создания новой оценочной системы. Это означает, что те оценки, которые были начаты по старым правилам, по старым же будут и закончены. 
Хочется подчеркнуть, что усмотренный нами в качестве минуса процесс монополизации оценочной деятельности с лихвой компенсируется правом правообладателя на протяжении всего процесса вносить свои предложения, замечания, устранять ошибки и спорить по существу. Все эти инструменты «вложены» в закон, и если будут работать без перекосов, то будут защищены интересы как правообладателя, так и государства, поскольку налоги на землю и недвижимость должны стать в конце концов основой региональных  и местных бюджетов.  И чем крепче эта налоговая база, тем больше у нас возможностей  в решении социальных вопросов.
Таким образом, способ найти разумный баланс в первом приближении предложен. Раньше представлялось более правильным создать систему, при которой правообладатель будет иметь возможность обращаться к независимым оценщикам для определения этой стоимости, а уже государство, проведя экспертизу этого отчета, принимать и устанавливать ее. Однако, по всей вероятности, государство опасается в этом случае возможности обоюдовыгодного сговора между  правообладателями, независимыми оценщиками и коррумпированными чиновниками. Поэтому такая система и не состоялась. Хотя новый порядок содержит необходимость определенных затрат на создание новой структуры с оплачиваемым штатом, а также отсекает от этой работы независимых оценщиков. В итоге этот вид рынка для оценочных компаний, набивших руку на проведении кадастровой оценки, и независимых профессионалов-оценщиков сужается. 
Однако данный закон не стоит воспринимать как полностью изменяющий систему — отнюдь, это закон в развитие уже работающих систем, принятый для того, чтобы добавить порядка и прозрачности в эту сферу. И много его норм это обеспечивают, никак не влияя  на какие-либо виды льгот граждан и касаясь исключительно налоговой базы. Надо сказать, что методика постепенного внедрения новой системы уже дает свои результаты — квартиры начали облагаться налогом теперь не по стоимости БТИ, а по  подсчитанной кадастровой стоимости. И многие почувствовали этот эффект, хотя оговаривалось, что первоначальные ставки будут низкими с постепенным повышением. 
Очень важный момент: методология закона такова, что если вы ленивы и безынициативны, вам придется платить «по полной». Если же вы хотите как-то постоять за свои интересы, следует проявить активность на всех стадиях и своевременно мониторить результаты, анализировать их, направлять свои замечания компетентным лицам, отслеживать выводы по их рассмотрению. Все эти каналы и способы предоставлены законом в удобных формах. Так что опоздать со своими возражениями в таких условиях сможет только нерасторопный. Цена этой нерасторопности окажется существенной: уплата  налога от рассчитанной стоимости в течение трех лет — в определенные законом сроки до следующей переоценки.
Думаю, что с помощью этого закона государство добьется поставленной цели: в интересах пополнения  бюджета налог на недвижимость возрастет в разы. Но, повторюсь, для того чтобы он не стал непосильным  бременем или не был искусственно завышен по тем или иным причинам, правообладателям необходимо держать ухо востро и заниматься этим вопросом своевременно и активно.
Просмотров: 657