Ближайшие российские конференции:
 
 
Сервис предоставлен Конференции.ru ©

Доступное жилье — забота государства

№ 3(138), 30.03.2017 г.
«Мировой кризис начался с «пузырей» в строительном секторе, и нам при увеличении скорости (строительства) жилья ни в коем случае нельзя повторить те же самые ошибки, которые были допущены в других странах — в Штатах, в частности. Никаких «пузырей» ценовых надувать нельзя ни в коем случае», — прозорливо предупреждал Владимир Путин на совещании по вопросам развития жилищного строительства еще в относительно благополучном 2012 году. 
И вот спустя всего четыре года уже не в столь благополучном 2016 году президент вновь вынужден напоминать в своем очередном послании Федеральному Собранию РФ: «Все должно быть, конечно, нацелено на задачи экономического роста, при этом любые изменения не должны вести к проявлению макроэкономических дисбалансов и к надуванию так называемых пузырей в экономике». 
Но, увы, нет пророка в своем отечестве. Судите сами.  В 2015 году скорость строительства жилья в Новосибирской области выросла на 30% относительно 2014 года, но  в то же время объем продаж по договорам долевого участия (ДДУ) в 2015 году сократился на 15%. Также снизилось на 35% и отражающее позитивную динамику на первичном рынке количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Данный факт означал, что рынок жилья значительно перегружен и раздут, когда предложение уже значительно превысило платежеспособный спрос большинства населения области. Этот во многом искусственно созданный дисбаланс, как следствие, отягощен еще и значительным падением в НСО спроса на ипотечные продукты (1-е место в России в 2015 г., в среднем до 54%), а каждый второй работающий житель Новосибирской области имеет задолженность перед банками по кредитам  порядка 190(!) тысяч рублей.  Хотя процесс воспроизводства жилья в области продолжился  еще некоторое время по инерции  в расширенном масштабе, «звонок» уже прозвенел — выброшенные на рынок  так называемые жилищные полуфабрикаты в действительности уже не переходили в полной мере  в сферу индивидуального  потребления  (например, в 2015 году начато строительство 200 домов, а по итогам года  продавались квартиры  лишь в 119 домах). Сие подтверждает: нормального оборота рынка жилья  в Новосибирской области фактически не происходит,  когда один поток товаров следовал за другим, и, наконец, обнаружилось, что прежний поток лишь по видимости, фиктивно поглощен потреблением. Значительная часть товара в виде обезличенных «квадратов»  переходит в сферу потребления лишь по видимости  да еще, может быть,  на бумаге в статистической отчетности. В действительности  же они (товары) остаются непроданными в руках спекулянтов еще долгое время (годами),  то есть  все еще находятся на рынке.  
И, наконец, закономерный результат такого странного «ускорения»: ряд ведущих экспертов на рынке массового жилищного строительства Новосибирской области оценивают ситуацию по итогам первого полугодия 2016 года уже как критическую. Объем ввода жилья снизился на 30,2%, количество заключенных ДДУ за первое полугодие 2016 года также снизилось еще — на 21%. Всего за 1,5 года (2015 и 1/2 2016 года) — на 56%.  И  все чаще закрываются предприятия стройиндустрии.  А в целом в 2016 году, по данным минстроя НСО, падение объёмов ввода жилья в регионе составило около 25%.  Что называется, «вернулись на круги своя…»
По правде говоря, к этому все и  шло.  Да  и  разве могло быть иначе, когда                                                                                                                                           ради  статистики, в бессмысленной гонке за «квадратами» — за количеством  вводимого жилья в ущерб качеству среды обитания  строятся безумные агломерационные  планы «вывала»   городской многоэтажной застройки на пригородные особо ценные  сельскохозяйственные   территории,  что однозначно многократно усугубит уже существующие инфраструктурные проблемы (транспорт, инженерия, экология) и надолго законсервирует  дальнейшую прогрессирующую деградацию внутригородских не урбанизированных или слабо урбанизированных территорий.                                                                                                                 В условиях сложившегося сверхмонополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между считанными товаропроизводителями постоянно воспроизводится  ситуация абсурда, когда базовый принцип здоровой  рыночной экономики — большее количество (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность) у нас работает с точностью до наоборот.                                                                                 Государственная программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам…»  трансформировалась де-факто в программу стимулирования и развития исключительно  высотного,  преимущественно точечного домостроения —  априори  сверхзатратного, недоступного и некомфортного.
Недоступные для потенциальных участников  строительного рынка кредитные ресурсы — так называемые длинные деньги в условиях хронического кредитно-финансового дефицита  — привилегия  лишь  избранного меньшинства (монополистов), но сущая «веревка» для  остального молчаливого большинства  малого и среднего бизнеса.
«В упор» не видя общемировую позитивную практику мало-   и среднеэтажного городского домостроения с эффективными технико-экономическими показателями (ТЭП) и высокими потребительскими свойствами,  с простой технологией, низкой себестоимостью, малой ценой реализации  и  предсказуемым  периодом строительства,  а соответственно и с единственно доступными сегодня для всех участников т. н. «короткими деньгами», власти уже десятилетиями занимаются  самообманом с официальной,  государственной приемкой условных квадратов  и прямым обманом потребителя при вводе этого якобы готового  к  эксплуатации 
т. н. жилья «без отделки и оборудования», разумеется, «по просьбе трудящихся».
А теперь о главном, о некоторых правилах безопасности при «скоростном» строительстве.
Правило 1. Вы не поверите, но в Земельном кодексе РФ еще вчера было зафиксировано, что земля под жилую застройку может предоставляться как на основании торгов в форме земельных аукционов,  так и на основании КОНКУРСОВ. Но конкурсы как законную форму по предоставлению земли для массового жилищного строительства в Земельном кодексе почему-то скоропостижно отменили. Остались только земельные аукционы (торги). А ведь при предоставлении основного ресурса в жилищном строительстве — земли  объективно должны конкурировать не суммы за гектар на аукционе  (а потом хоть трава не расти после точечной застройки), но инновационные, конкурсные идеи. Когда на конкурс приходит небольшой застройщик — малый и средний бизнес, как правило, не обремененный прошлыми «достижениями», и обоснованно предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену, — это КОНКУРЕНЦИЯ. Потому это  правило,  безусловно,  должно быть возвращено в земельное законодательство.
Правило 2. Власть (федеральная, региональная, муниципальная) может и должна взять за правило постоянную и повсеместную практику заказа на строительство качественного некоммерческого арендного жилья, которое в развитых странах Европы составляет от 30—40% (Чехия, Англия, Франция) до 60—70% (Германия, Швейцария) от вводимого жилья.  В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно — самым эффективным. В них живут студенты, молодые семьи, пенсионеры — все те, у кого объективно не хватает средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения ипотечного кредита  (в условиях современной России это 60% населения).  Плюсов, особенно для молодежи, огромное количество. К тому же государство имеет регулярные арендные поступления в бюджет, а не вкладывает наши общие деньги в бездонную «прорву» — господдержку (субсидирование) частной ипотеки с последующим надуванием того самого «ценового пузыря». Можно спорить на эту тему, но если в Европе  работает, почему у нас не будет? В конце концов, это правильно, когда потребитель  имеет конституционное право свободного выбора: либо пойти на коммерческий рынок, либо обратиться к государственной (некоммерческой) аренде. 
А все это вместе взятое называется внедрением принципов  социальной справедливости, принципов демократии в сфере массового жилищного строительства. Справедливый, стабильный рынок — это когда потребности общества и интересы частника,  изначально антагонистические, пребывают в относительно гармоничном равновесии.  А  обеспечение этого равновесия,  баланса спроса и предложения есть прямая обязанность любого государства — будь оно либерального либо социального толка. Признавая это, мы тем самым признаем суверенное право государства стать одним из основных субъектов социально-экономических отношений, что всегда и везде является надежной гарантией безопасного и устойчивого развития, особенно в период кризиса. 
Механизмы  этого участия государства не новы и давно известны:  госзаказ  на социальное,  в том числе некоммерческое арендное, жилье в форме  государственно–частного партнерства (ГЧП), конкурсное (не аукционное) предоставление земли для строительства социального жилья,  проектное финансирование,  прозрачное (сметное) ценообразование, фиксированная норма прибыли   и  тому подобные общеевропейские ценности.
Очевидно, что опора в решении задач ПНП (приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России…») только на коммерческие структуры — несостоятельна. Строительные компании решают свои ограниченные коммерческие задачи, и это их законное право. Но решение государственных,  цивилизационных задач, к которым, несомненно, относится национальный проект «Доступное жилье», — все-таки прерогатива государства. А это значит, что государство на своих условиях, обусловленных реальной ситуацией, реализует общественные потребности в режиме реального времени. Это неправильно, когда в строительной сфере — очень важной, базисной отрасли государственная надстройка по известной, но неуважительной причине отстранилась от решения жизненно важных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование — бизнес, здравоохранение — бизнес, жилье — бизнес. Это глубокое и крайне опасное заблуждение. Капитальное строительство (архитектура) — это зона особого внимания государства и его, только его зона ответственности. Государство создано десятками миллионов, а не «могучей кучкой» лучших друзей для получения сверхприбылей. А все эти рынки, монополии, бизнес-сообщества и прочая, прочая, прочая — всего лишь рабочие инструменты  осуществления государственной жилищной политики с единственной целью — обеспечения благополучия и процветания своих граждан.
Евгений Загороднов,
профессор НГАСУ
Просмотров: 370