Перестроить разрешить

Можно ли узаконить самовольно реконструированный объект?

Часто бывает, что собственник здания хочет пристроить к нему дополнительные площади и делает это, не получив никакой разрешительной документации. И только после завершения строительства начинает искать способы узаконить этот самострой. Главной его надеждой, как правило, является суд. Но всё ли так просто на самом деле?
Еще совсем недавно сделать это было практически невозможно. Высшие инстанции в период с 2010 по 2014 год последовательно давали разъяснения, в соответствии с которыми признать права на самовольную постройку, в том числе на реконструированный строительством объект, становилось все более проблематично (постановление Пленума Верховного суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 09 декабря 2010 года № 143, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 года).
Суды зачастую отказывали даже при наличии доказательств соответствия объекта всем требованиям и нормам, ссылаясь лишь на отсутствие на момент начала работ по реконструкции разрешения на строительство.
В результате такого отказа собственник, владея на праве собственности зданием, земельным участком под ним, практически утрачивал возможность совершать какие-либо юридические действия в отношении объекта до приведения его в первоначальное положение.
В 2017—2018 годах позиция как законодателя, так и Верховного суда РФ постепенно стала изменяться в сторону защиты прав собственников.
Одним из судебных актов, вынесенных Верховным судом РФ в 2018 году, заслуживающих внимания, является определение от 24 апреля 2018г. № 127-КГ18-5.
В нем суд сделал следующий важный вывод: «Недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и согласно разъяснению от 29 апреля 2010 г. № 10/22 сам по себе не является основанием для отказа в иске».
Более того, суд пришел к выводу, что «такой недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом».
Таким образом, Верховный суд РФ прямо указал на то, что на сегодняшний день отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований. Суд обязан исследовать вопрос соответствия постройки установленным нормам и правилам.
Из сложившейся на сегодняшний день судебной практики можно выделить следующие критерии соответствия постройки нормам и правилам:
1) До начала реконструкции объект должен принадлежать истцу на праве собственности, а земельный участок под ним на праве собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования.
2) На момент начала реконструкции должно быть обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на строительство.
С учетом значительного перечня требований к получению разрешения на реконструкцию на практике многие получают отказ. Но следует иметь в виду, что при соответствии объекта всем остальным критериям отсутствие на момент начала строительства разрешения на реконструкцию (из-за отсутствия необходимого комплекта документов) не будет самостоятельным основанием для отказа в иске. Неоднократное обращение за получением разрешения на строительство увеличивает шансы получения положительного судебного акта.
3) Самовольная постройка должна соответствовать правилам землепользования.
Такое соответствие устанавливается при исследовании градостроительного плана, кадастрового паспорта земельного участка, заключения кадастрового инженера, топографического плана. Существенное значение имеет основной вид разрешенного использования земельного участка, назначение объекта, нахождение объекта в границах земельного участка и соответствие требованиям по отступам объекта от границ соседних земельных участков.
4) У постройки должна быть проектная документация.
В судебной практике имеются случаи, когда судами признаётся достаточным наличие на момент начала строительства эскизов объекта, либо результатов инженерных изысканий, либо проектной документации, не прошедшей экспертизу.
5) Здание не должно нарушать права и интересы других лиц, а также не должно создавать угрозы жизни и здоровью.
Этот критерий устанавливается судом на основании экспертных заключений. В частности, заключений о соответствии объекта строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам. При непредоставлении таких заключений в суде высока вероятность отказа в удовлетворении требований или назначения судебной экспертизы по инициативе судьи.
На практике встречаются и другие критерии, но они являются менее значительными, чем вышеуказанные.
О применении данных критериев при рассмотрении дел свидетельствуют, к примеру, решения Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2018 г. по делу № А45-11452/201, от 21.05.2018 г. по делу № А45-7287/2018.
Несмотря на всю положительную динамику изменений судебной практики, каждый конкретный спор является индивидуальным и при несоответствии позиции истца вышеуказанным критериям существует высокий риск отказа в удовлетворении требований.
Возможность узаконивания реконструкции в судебном порядке в обход предусмотренного законом административного порядка не должна быть целью собственника. Давая оценку доказательствам по делу, суд всегда учитывает добросовестность действий истца, и от результатов такой оценки зачастую зависит исход дела.

Владимир Елизаров, ведущий юрист ООО «Сибирская Юридическая Компания»