Рынок жилья: дефицита не будет
Экспертный прогноз: новый закон о долевом строительстве может привести к монополизации строительного рынка
Стоит ли сегодня инвестировать в жилье? Вырастет ли число обманутых дольщиков в Новосибирске? Насколько удачным оказался 2018 год для строительного бизнеса? Независимый аналитик, эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев говорил об основных тенденциях в строительной сфере и сделал прогнозы об итогах 2018 года — специально для «Совета директоров Сибири».
Спрос и предложение
— Каковы основные тенденции рынка недвижимости Новосибирска за первые девять месяцев 2018 года?
— В целом в 2018 году объем продаж на рынке недвижимости Новосибирска растет. Рост небольшой: примерно на 15% выросли продажи в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. При этом объем ввода жилья падает: общий ввод упал на 8,5%. Если же взять падение именно индустриального жилья, жилья на продажу, то здесь ситуация другая — падение по сравнению с прошлым годом больше, чем на 30%. То есть, с одной стороны, у нас увеличился объем продаж — это спрос. А с другой стороны, уменьшилось предложение, то есть число введенного жилья. За девять месяцев продано на 10 тысяч квартир больше, чем построено.
— А какие квартиры пользуются наибольшим спросом?
— Пользуются спросом все квартиры. Но сейчас уже, прежде всего, многокомнатные. Да, как и в прошлом году, все равно больше объем продаж по однокомнатным квартирам (в общем суммарном выражении). Но тенденция в том, что сейчас пользуются спросом квартиры «под себя». То есть люди покупают жилье не для перепродажи. Класс инвесторов существенно уменьшился за три последних года, если не исчез вообще. И поэтому, соответственно, хорошо продаются квартиры большей площади и с большим количеством комнат. Думаю, уже в 2019 году самыми востребованными квартирами будут либо большие однокомнатные, либо маленькие двухкомнатные.
— То есть тот спрос на студии, который существовал в предыдущие годы, уже не актуален?
— Спрос на студии был именно инвестиционный. Тогда люди покупали квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Более того, само правительство это стимулировало. Я имею в виду губернаторскую субсидию в размере 300 тысяч, которая была введена в 2008 году. На протяжении нескольких лет она работала, потом уменьшилась до 150 тысяч. С моей точки зрения, именно такое стимулирование спровоцировало рост количества вот этого «ущербного» жилья. Потому что люди покупали маленькую студию на окраине, чтобы получить губернаторскую субсидию и обналичить материнский капитал. Цены формировались из такого расчета: материнский капитал, плюс губернаторская субсидия, плюс «я еще там 200 тысяч где-нибудь займу».
В результате у нас по отдельным домам в некоторых местах получилась такая ситуация: дома сданы два года назад, а в них до сих пор по 50, допустим, студий не проданы, а большая часть даже не отделаны. Поэтому в прежнем масштабе спроса на них нет. Более того, избыток студий, особенно на окраинах, которые мы понастроили за последние восемь лет, давит на рынок. Но это не говорит о том, что студии не пользуются спросом вообще. В нормальном количестве они продаются и в новых домах, причем даже по более высокой цене за квадратный метр, чем большие квартиры.
— Снова начала дорожать ипотека. Как это может отразиться на рынке недвижимости Новосибирска?
— Ставка по ипотеке для покупки новостроек остается пока на прежнем уровне. Подорожание в большей степени коснулось вторичного жилья. И, я думаю, с учетом целей, которые сейчас поставил Президент России перед правительством и перед регионами, все-таки и местные, и федеральные власти найдут способ каким-то образом оставить на прежнем уровне ипотеку на новостройки.
В последние два-три года ипотека служила чуть ли не единственным драйвером развития строительной индустрии. Только в последний год цены на «вторичку» чуть-чуть начали расти. А перед этим они упали примерно на 15%. С учетом этого падения и того, что существенно (до 40%) снизилась ставка по ипотеке на вторичное жилье, ежемесячный платеж покупателя за аналогичную квартиру снизился. То есть, если бы он ее покупал два с половиной года назад или год назад, ежемесячный платеж уменьшился бы на 30—35%. Это очень существенно простимулировало объем продаж.
Поэтому, естественно, ипотека — это тот самый фактор, который оказывает наибольшее влияние на развитие рынка и новостроек, и вторичного жилья. Кстати, вторичное жилье и новостройки как сообщающиеся сосуды: если застопорятся продажи вторичного жилья, то и для новостроек они тоже уменьшатся. Потому что люди обычно для того, чтобы что-то купить, сначала что-то продают.
Обманутые дольщики
— Для Новосибирска особо актуальна проблема обманутых дольщиков. Появляются ли новые пострадавшие, как много и будет ли их число расти?
— Обманутые дольщики — это общая беда для всей страны, не только для Новосибирска. Я думаю, что мэрия у нас не торопится озвучивать все проблемные объекты. Например, есть «Новомарусино», который уже задержан на два года. В него очень много денег вложила мэрия, и, по сути, это основной обманутый дольщик по данному объекту. Сегодня существует порядка 45 домов, которые сейчас уже считаются проблемными. Но есть еще список из 40 домов, находящихся в зоне риска. И еще объекты, которые нигде не обозначены. Изменения в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которые предполагают, что продажи по договорам долевого участия будут прекращены с июля следующего года, сыграли на рынке роль катализатора. Процессы банкротства активизировались. Мы уже сейчас видим, что появились новые застройщики, которые вроде бы нормально себя чувствовали и были даже в числе лидеров, а теперь подали на банкротство. Соответственно, я думаю, что число обманутых дольщиков сильно вырастет.
— Неужели их станет еще больше? Насколько?
— Сейчас в Новосибирской области официально зарегистрировано больше тысячи обманутых дольщиков. А реально, я думаю, уже около четырех тысяч. Но после введения нового закона, по моим прогнозам, их будет в пределах восьми — десяти тысяч. Если обанкротится ПТК-30, то это добавит еще 2—3 тысячи обманутых дольщиков. С «Новомарусино» непонятно, что делать: стоит ли его достраивать или делать экспертизу и сносить. Оттуда еще может добавиться 700—800 дольщиков. А таких компаний у нас много.
— Насколько вообще тяжелым оказался 2018 год для строительного бизнеса?
— В целом идет процесс монополизации рынка. Официально в Новосибирске около двухсот застройщиков (включая крупных иногородних игроков). Но на первые 35 компаний приходится 90—95% всего объема продаж. А рынок идет за продажами. К тому же банки не хотят работать с мелкими игроками — слишком высок риск, нескольких крупных игроков контролировать проще. Это и приводит к монополизации рынка. При этом если в среднем цены на новостройки за этот год увеличились на 5—6%, то компании-лидеры по объему продаж в среднем подняли цены на 10—15%. Кто-то из игроков уйдет по-джентльменски, не оставив обманутых дольщиков. Но большинство маленьких компаний все равно не смогут выполнить своих обязательств перед дольщиками. Так что новый закон ведет еще и к монополизации рынка. А монополия всегда приводит к росту цен. Крупные же компании чувствуют себя уверенно. Мы уже слышим, что в Новосибирск войдет группа компаний «ПИК», которая уже в этом году ввела по стране миллион квадратных метров жилья. К тому же у нас уже есть федеральные компании, например — «Брусника» (работает здесь как Сибакадемстрой). Со вторым проектом зашла Томская домостроительная компания — один из крупнейших игроков на рынке новостроек страны. Придут и другие крупные иногородние игроки. Для покупателей это будет означать большую надёжность и существенный подъем цен.
Чего ждать и что делать?
— Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость и в какую?
— Мне кажется, что сейчас еще не совсем подходящее время для инвестиций. Хотя, скорее всего, цены будут расти, по крайней мере, быстрее инфляции. Перед этим три года цены на недвижимость либо падали, либо росли медленнее инфляции. Но если взять большой период времени – 20—30 лет, то цены на недвижимость растут чуть быстрее инфляции. Поэтому, если вы хотите покупать квартиру, то лучше покупать ту, которая будет пользоваться спросом, когда вы будете ее продавать, допустим, через два года. Я уже сказал, что это должна быть либо маленькая «двушка», либо большая «однешка», особенно, если вы хотите стать рантье. Снимая квартиру, люди часто стараются «ужаться», и большую однокомнатную снимают как двухкомнатную (делают себе спальню в кухне либо кухню-гостиную). Добавлю, что лучше покупать квартиры в районах, приближенных к центру, либо в центральных. Потому что в этом месте цены всегда растут и спрос больше.
— С какими итогами, по вашим прогнозам, закончится 2018 год для рынка недвижимости Новосибирска?
— Несмотря на то, что объемы ввода падают, в третьем квартале мы увидели много новых строек: больше сорока. Но 75% из них снова приходится на 35 компаний — лидеров по объемам продаж. Поэтому для застройщиков, которые «поймали тренд», итоги будут неплохими. Они хорошо продадут и хорошо построят.
Работу Новосибирской области на федеральном уровне будут оценивать, в том числе, и по объемам ввода жилья — в нынешнем году у региона есть шанс выполнить план по этому показателю. Потому что у нас есть такой уникальный застройщик, как компания «Дискус Плюс», у которой сегодня порядка 600 тысяч квадратных метров в высокой степени готовности, практически на сдаче.
Что касается покупателей недвижимости, то, с моей точки зрения, самое лучшее время для покупки квартиры прошло примерно квартал назад, когда были минимальные цены и минимальные проценты по ипотеке. По первичному жилью достаточно выгодная ситуация для покупки квартир может быть еще квартал.
В целом же потенциал у нашей стройиндустрии большой. Если будет спрос, то застройщики смогут легко за небольшой период времени увеличить объемы ввода чуть ли не в два раза. Так что дефицита жилья не будет точно, просто оно будет чуть-чуть дороже, чем в этом году. Но с учетом пока низкой ипотеки все-таки ситуацию для покупателей я оцениваю как благоприятную.
Марина ВДОВИК