АРЖС — реальная возможность поддержать строителей

Меньше года назад Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области возглавил Вячеслав Илюхин. Он уверен, что при правильной работе регион может стать примером комплексного освоения территорий для всей страны

— Вы управляете АРЖС меньше года. Что-то удалось сделать за это время?
— Прежде всего, мы приостановили ту деятельность, которую АРЖС не должно вести. Это, в первую очередь, непосредственно строительство. Целью создания АРЖС была не конкуренция строительным компаниям, а, напротив, создание условий для их развития. У нас строителей и так много, и среди них немало хороших. Конкурировать с ними на рынке смысла нет. Поэтому главная задача организации — это подготовка участков под строительство. Этому и посвящена Программа работы АО «АРЖС НСО» на 2019—2021 годы, которая была утверждена советом председателей и одобрена губернатором.
В программе сказано, что основные функции АРЖС — это разработка проектов планировки территорий для их комплексного освоения, полная инженерная подготовка земельных участков и координация создания необходимых объектов социальной инфраструктуры. А затем — продажа подготовленных под строительство участков застройщикам и последующее реинвестирование вырученных средств в новые проекты.
Также уже удалось сократить затраты и разобраться в целом, как организация работает. К сожалению, у АРЖС на момент моего прихода уже были невыполненные обязательства.
— А за счет чего здесь можно выйти на прибыль?
— За счет последующей реализации этих участков строительным компаниям на условиях конкурса.
Я уверен, что подобные организации со стопроцентным капиталом Новосибирской области не должны работать в убыток. В убыток могут работать только организации, несущие именно социальную нагрузку. Но мы развиваем жилищное строительство, и здесь вполне возможно выйти на прибыль.
Впоследствии эта прибыль, которую получит акционерное общество, должна будет использоваться для дальнейшего развития, для подведения инфраструктуры и, возможно, даже для строительства каких-то социальных объектов на этой территории.
Сейчас мы приступаем непосредственно к выполнению ранее взятых на себя обязательств и к реализации первого проекта. То есть начинаем работы по формированию инфраструктуры первого земельного участка. Когда его завершим, станет понятно, как действовать дальше.
— Что это за участок?
— Пилотная площадка в поселке Ложок, который находится в непосредственной близости от Академгородка. Этот проект реализовывался с 2010 по 2017 год, и за это время задачи по созданию инфраструктуры были решены лишь частично. Разработан проект планировки территории, построена часть инженерных коммуникаций и частично улично-дорожная сеть. На данный момент для развития первого этапа территории необходимо закончить дороги со всей дорожной инфраструктурой, благоустроить улицы, построить магистральные сети водоснабжения и водоотведения, скважины и водозаборы.
Кстати, этот проект мог бы стать частью «Академгородка 2.0». Территория Ложка могла бы целиком войти в Новосибирский научный центр. Там строится кампус, там будет жилье, уже есть детский сад, в котором много свободных мест.
Вот если этот проект у нас получится, то можно начинать искать другие площадки. Пока ведем разведку, ищем, какие еще земельные участки можно было бы взять в работу.
Зачастую застройщиков пугает отсутствие инфраструктуры на территориях. И наша задача — помогать им, готовить для них поле деятельности. Строители и так переживают сейчас не самый благоприятный период в своей жизни. Потому что, к сожалению, как мне кажется, сейчас кроме как деклараций о том, что государство будет строителям помогать, ничего, по сути, не делается. И я надеюсь, что как раз АРЖС и будет это делать.
— Если объяснять буквально «на пальцах», в чем именно заключается работа АРЖС?
— Если говорить просто, то мы приходим в чистое поле, где ничего нет, а потому и земля там ничего не стоит. Затем мы рассчитываем, сколько нужно затратить средств и что именно сделать, чтобы этот земельный участок подготовить для строительства. Застройщик должен иметь на границе участка все технические условия. Вот этого мы и должны добиться.
Что нужно сделать, чтобы на этом участке можно было стоить жилье? Нужно построить дороги, пробить скважины, подвести тепло, газ и другие коммуникации. Вот мы все это выясняем, считаем и затем реализуем.
— Какие плюсы в данном случае получает регион?
— Вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков, создание площадок для реализации крупных комплексных проектов и в целом стимулирование жилищного строительства за счет создания прозрачных и стабильных условий для работы застройщиков. А также увеличение доходной части местных бюджетов и появление эффективного инструмента стимулирования роста экономики.
— А для застройщиков тоже есть выгода?
— Да. Это и снижение рисков при реализации проектов, связанных с оформлением земельных участков и подключением объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, и экономия времени. Ведь порой на оформление технических условий уходит больше года. А в данном случае застройщик покупает земельный участок с техусловиями на границе. И это дает строителям возможность долгосрочного планирования и реализации крупных проектов.
— Подключится ли АРЖС к решению других проблем строительного рынка. Например, проблемы обманутых дольщиков?
— Этот вопрос пока обсуждается. Я уверен, что АРЖС обязательно должно стать активным участником этого процесса. Но для этого необходимо внести изменения в закон Новосибирской области № 583-ОЗ, который касается предоставления земельных участков для решения проблем обманутых дольщиков. Необходимо прописать, что АРЖС может участвовать в аукционах наравне с другими застройщиками. АРЖС сможет держать под контролем все денежные средства, чтобы они действительно полностью расходовались именно на достройку проблемных объектов, не тратились впустую. У нас уже есть примеры, когда к нам обращались председатели ЖСК и просили помощи, и мы даже зашли на объект на Калинина, 20, в роли технического заказчика. Но этого недостаточно. К сожалению, решать не мне, а минстрою. Но мы, как организация, к этой работе готовы.
— А по проблемам расселения аварийного жилья?
— Решение проблемы расселения ветхого и аварийного жилья также возможно путем внесения изменений во все тот же закон через реализацию масштабных инвестиционных проектов — МИПов. Но, учитывая последние изменения в федеральном законодательстве, пока что-то прогнозировать рано…
— Вы имеете в виду те самые изменения в законе о долевом строительстве, предполагающие введение эскроу-счетов?
— Да. Этот закон не только не решает проблемы обманутых дольщиков, но и создает множество новых проблем для строителей. Я 25 марта выступал по этому поводу в Государственной Думе. И попросил депутатов ответственнее отнестись к этому вопросу. Как я сказал в своем выступлении, убить строительную отрасль несложно, сложно будет ее потом восстановить. А между тем это одна из немногих отраслей экономики, которые пока еще нормально функционируют.
При этом решить проблемы обманутых дольщиков через изменение законодательства действительно можно. В законе есть статья, где говорится, что региональный контролирующий орган (в нашем случае это министерство строительства Новосибирской области) «…имеет право проводить проверку расходования средств дольщиков». Я предлагаю заменить в этой формулировке слова «имеет право» на слово «обязан». Тогда всех застройщиков региональный контролирующий орган должен будет проверять на предмет того, какое количество денежных средств было получено за счет договоров долевого участия, и сравнивать его с объемами выполненных работ. Грубо говоря, получено по договору 100 рублей, а выполнено работ только на 80. Значит, 20 рублей куда-то ушли, застройщик должен их восстановить. При этом, если обнаруживаются такие нарушения, стройка не останавливается, а прекращается только прием денег по ДДУ и возобновляется сразу же после приведения в соответствие этих показателей. Вот эта простая мера позволила бы тотально контролировать строительную отрасль и избежать появления обманутых дольщиков.
А те законы, которые принимаются сейчас, проблему не решат, увы.
— И при этом Вы все равно оптимистично смотрите на возможности развития жилищного строительства в Новосибирской области?
— Да. Я уверен, что Новосибирская область может стать флагманом комплексного освоения территорий в стране. И нам действительно будет чем похвастаться.
Хотя строительная отрасль переживает не лучшие времена, если обеспечивать строителей готовыми площадками, они смогут реализовывать крупные проекты. Сейчас это сложно. Но, имея участки с готовой инфраструктурой, застройщики сразу будут знать, какая нагрузка у них будет на квадратный метр.
— И что требуется от власти, чтобы регион действительно стал флагманом в этом направлении?
— Прежде всего, нужна поддержка в решении этих вопросов. И не только финансовая. Сильно помогло бы повышение скорости принятия решений на всех уровнях, включая муниципальный. Недавно мы столкнулись с проблемой передачи земли на уровне Новосибирского района. Они говорят: «Земля наша». Но что это значит, когда мы решаем общие областные проблемы? Необходимо, чтобы решение подобных вопросов о предоставлении земли проходило намного быстрее. А то получается, что серьезная работа тормозится из-за бюрократии.
А вообще, сама идея АРЖС — очень правильная. И ее необходимо тиражировать. Потому что подготовка инфраструктуры для дальнейшего комплексного строительства в условиях дефицита земельных ресурсов — это чуть ли не единственная возможность реально поддержать строительную отрасль.

Марина ВДОВИК