Искусственный дефицит на рынке недвижимости
Что происходило на рынке недвижимости в Новосибирской области в прошлом году и чего ожидать в 2021 году, «Совет директоров Сибири» попросил рассказать независимого аналитика Сергея Николаева
Почему льготная ипотека, которая, казалось бы, должна оживить рынок недвижимости, в результате не работает? Из-за чего в Новосибирске наблюдается дефицит жилья? Когда цены на квартиры и дома перестанут расти? На эти и другие вопросы дал ответы независимый эксперт Сергей Николаев.
По его словам, на дефицит жилья в Новосибирске сыграло несколько факторов.
— На мой взгляд, прошлый год был удачным для застройщиков. Пандемия коронавируса, которая охватила весь мир, многим дала понять, что их жильё не совсем комфортное для проживания. Кому-то не хватает площади, а кто-то и вовсе нуждается в дополнительных отдельных комнатах, — отметил Сергей Николаев.
Он аргументировал это тем, что для большинства новосибирцев в работоспособном возрасте раньше жильё служило местом для ночлега. Когда многие во время всероссийского карантина перешли на удалёнку, стало понятно, что в маленькой квартире находиться постоянно семье из трёх-четырёх человек не очень комфортно. Ведь взрослым нужно пространство для работы, а детям — для учёбы, и желательно, чтобы это были раздельные помещения в квартире.
— Кроме того, люди сэкономили часть денег на поездки, в том числе и за счёт отмены отпуска. Эти деньги они использовали в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки, — рассказал аналитик.
К тому же, по его словам, большую роль сыграло введение льготной ипотеки. На первичное жильё она предполагает ставку ниже на 2,5-3%. Покупатель платит всего 6,5% годовых при оформлении жилищного кредита.
Кроме того, некоторые застройщики предлагают скидки. Так как им банки также предлагают кредиты по льготным ставкам. Поэтому новое жильё стало выгоднее покупать. Соответственно, на него вырос и спрос.
— Снижение ипотеки на 2% приводит к тому, что ежемесячный платёж при равных условиях становится меньше на 12%. А для многих людей стоимость квартиры определяется размером ежемесячного ипотечного платежа. То есть, сколько они смогут потянуть, — подчеркнул Сергей Николаев.
По его словам, новосибирцы стали выбирать более функциональное жильё. Если выбирать между однокомнатной квартирой площадью 50 квадратных метров и двухкомнатной студией 45 квадратных метров, многие предпочтут второй вариант. А если будет предложена трёхкомнатная студия в 52 квадратных метра, то, возможно, они выберут её. Так же на выбор будет влиять наличие инфраструктуры — детские сады, школы, парки и торговые центры.
А вот метро в Новосибирске на приобретение жилья не влияет, просто вдоль метро нет большого количества жилья. И новосибирцы предпочитают приобретать квартиры там, где есть вся необходимая инфраструктура.
Еще один фактор, повлиявший на дефицит жилья, — это переход на новую систему эскроу-счетов и проектное финансирование. Это существенно снизило предложения на рынке недвижимости. Многие застройщики только тестируют такую систему финансирования.
— В результате у нас сильно увеличился спрос, и сильно упало предложение. Если проанализировать рынок недвижимости, то в конце 2016 года в новосибирской агломерации было в продаже 58 тысяч квартир в новостройках, а на конец 2019 года — 30 тысяч. При этом в конце 2020 года их осталось всего 25 тысяч, — рассказал эксперт.
Он уточнил, что новосибирская агломерация способна «переварить» в среднем около 30 тысяч квартир в год. Для сохранения баланса их количество должно быть в полтора раза больше, то есть 45 000 квартир. Получается, что сейчас рынок недвижимости принадлежит продавцам.
— Себестоимость строительства выросла, цены на стройматериалы поднялись, и, как результат, очень сильно увеличилась стоимость одного квадратного метра жилья. К тому же, спрос на рынке недвижимости превысил предложение, — рассказал Сергей Николаев.
Он подчеркнул, что на конец 2020 года цена на недвижимость была пиковой в данном экономическом цикле. Такой рост цен нивелировал эффект от льготной ипотеки. По его мнению, стоимость недвижимости на конец года сильно не изменится в сравнении с началом года.
— В настоящее время из тех квартир, что строятся, а это 97 000, 40-45 тысяч уже проданы. То есть, они еще не построены, но при этом у них уже есть владелец, — отметил аналитик.
Он также отметил, что в новосибирской агломерации есть около 100 проблемных домов, в которых не рекомендуется покупать жильё.
Также на ситуацию повлияло то, что утверждение актуализированного Генерального плана Новосибирска было перенесено с ноября 2020 года на апрель 2021 года. Это усложняет получение разрешения на строительство.
Сергей Николаев отметил, что львиную долю квартир, продающихся по новой схеме при помощи эскроу-счетов, финансирует Сбербанк России.
— На 14 февраля текущего года 62% площадей, которые строятся в Новосибирской области по проектному финансированию, обеспечивает Сбербанк. На долю ДОМ.РФ приходится 12%, у «Банка «Открытие» и «Газпромбанка» — по 8%, у «Альфа-Банка» — 5% и 3% — у ВТБ, — уточнил эксперт.
При этом он отметил, что в 2015 году в регионе приступили к строительству сразу 187 новых многоквартирных домов. А в прошлом году — всего 110. Отсюда и возникает дефицит на рынке недвижимости. За счёт этого выросли цены на квартиры.
— В этом году не стоит спешить с приобретением новой квартиры. В конце полугодия ожидается стабилизация цен. На это повлияет снижение доходов населения, которое мы наблюдаем в течение двух лет, а также отмена льготной ипотеки, которая увеличила спрос, — отметил Сергей Николаев.
Анатолий ЯКИМОВ