Не лучшее время покупать жилье
В последний год рынок недвижимости Новосибирска, да и в целом России, штормило. Цены на квадратные метры стремительно ползли вверх, рос и спрос на приобретение жилья. Такая ситуация сложилась, в частности, из-за введения с середины 2020 года льготной ипотеки под низкий процент. К чему же пришли застройщики и покупатели к осени 2021 года?
Сегодня рост цен на недвижимость замедлился, наблюдается и падение спроса. В августе продажи составили чуть больше 1600 квартир по договорам долевого участия, и это на 40 процентов меньше, чем в среднем за предыдущие семь месяцев: «Цены поднялись до такой степени, что люди уже не готовы покупать», — рассказал аналитик по недвижимости Сергей Николаев.
«Рынок продавца» сменится «рынком покупателя»
Два месяца назад в России изменились условия по льготной ипотеке, она стала менее выгодной и, как следствие, практически невостребованной. Специалисты отмечают, что в июле падение к июню по числу льготных ипотек в целом по стране составило 50 процентов, по Новосибирской области — 53 процента.
Но именно она — льготная ипотека — сильно раскрутила спрос на недвижимость в 2020 году. Застройщики из-за выросшего запроса получили много новых разрешений на строительство и нарастили предложение, однако, начиная с марта 2021 года, темпы продаж стали отставать от темпов закладки новых домов.
«По итогам восьми месяцев 2021 года мы продали примерно на 40 процентов больше, чем это было в 2020 году. Но тенденции кардинально поменялись: если за последние четыре месяца прошлого года у нас средние продажи были чуть больше 3 600 квартир в месяц, то в июне было 2 300, в августе уже 1 600. Думаю, эта тенденция сохранится, вряд ли мы выйдем на средний показатель больше 2 000 квартир. По итогам года мы получим те же самые 30 тысяч новостроек проданных, как и было в 2020 году», — рассказывает Николаев.
Сегодня, по мнению аналитика, рынок недвижимости успокоился. Уже через месяц он придет к паритету, а через два — «рынок продавца» перейдет в «рынок покупателя». Предложение будет существенно превышать спрос.
«По темпам строительства мы опережаем прошлый год, но, тем не менее, по итогам семи месяцев темпы строительства по стране выросли на 30 процентов, а у нас, в Новосибирской области, — на 18 процентов. Регион выпал из десятки лидеров по объему ввода жилья, и вернуться туда будет достаточно сложно», — отмечает аналитик.
Сейчас не лучшее время для покупки жилья
Специалисты предполагают, что в ближайшее время цены на жилье сильно не упадут, но, тем не менее, и расти уже не будут.
«В марте следующего года ожидается некоторая коррекция цен на новостройки в сторону снижения», — прогнозирует Сергей Николаев.
Он же отмечает, что они почти сравняются с ценами на жилье на вторичном рынке.
«Как только цены на первичку вырастают очень сильно (максимальная разница была, наверное, в октябре 2020 года), происходит коррекция, вторичка начинает расти быстрее первички и догоняет её», — отмечает Николаев.
Сегодня в Новосибирске средние цены на рынке новостроек составляют около 91 тысячи за квадратный метр, на вторичке — 87.
«В ближайшее время нас ожидает выравнивание цен. Первичка чуть-чуть просядет, вторичка совсем не изменится», — отмечает Николаев.
Сегодня цены на жилье в Новосибирской области на пике, и, по оценкам специалистов, сейчас не лучшее время для покупки недвижимости. Однако, если потребность в приобретении все же острая, — можно воспользоваться семейной или сельской ипотекой, которую выдают под 4,5 процента.
Инвесторы начнут «сбрасывать» студии, застройщики — не будут строить «эконом»
В период роста цен покупателей в Новосибирске интересовали больше маленькие квартиры. Большим спросом пользовались в новостройках однокомнатные квартиры или студии. Их покупка была скорее вкладом в недвижимость, и инвесторы рассчитывали позже перепродать приобретение или сдавать внаем.
«Сейчас мы переходим на рынок покупателя. Инвесторы, уходя с рынка, будут предлагать в большом количестве мелкое жильё, поэтому востребованным будут уже не студии маленькие, а двушки-студии и двушки», — говорит Николаев.
Что касается районов, спросом пользуются все уголки Новосибирска — от центра до окраин. Как отмечает аналитик, многое зависит от предпочтений покупателя: кому-то ближе Затулинка как спальный и пригодный для жилья район — там все понятно, всё рядом; кому-то роднее окраина Дзержинского района или Калининского. В основном, покупки и продажи совершают постоянные жители города, на иногородних приходится в пределах 20 процентов рынка.
Самые высокие цены за квадратные метры по-прежнему в Академгородке — средняя стоимость квадратного метра «в кирпиче» там составляет около 170 тысяч за квадратный метр, и это при средней цене по городу в 90 тысяч рублей.
«Высокие цены у нас — это Центральный район, Железнодорожный — около 120 тысяч, потом Заельцовский район. В Кировском и Ленинском очень большая градация внутри районов: если на окраине Ленинского или Кировского района — 65 тысяч, то в центре, ближе к площади Маркса либо ближе к метро, там цены превышают 100 тысяч за квадрат. В Первомайском — относительно низкие, в Кировском (ЖК Просторный, новые Матрешки) — умеренные цены, в Октябрьском районе — это Плющихинский — недорогое панельное жилье. Сейчас выбор достаточно большой. Поэтому, несмотря ни на что, если есть деньги и желание — есть где выбрать», — говорит Николаев.
Аналитик отмечает, что, несмотря на то что спрос на жильё снизился, застройщики не станут больше строить дома эконом-класса: «Некачественного, недорогого жилья настроили уже достаточно. В Первомайском районе есть целые массивы, где вы можете купить сегодня квартиру на 40 процентов дешевле, чем в среднем по Новосибирску. Тем более нас ожидает переход на «рынок покупателя», а когда складывается такая ситуация — люди покупают жилье именно для проживания, и они очень тщательно выбирают. Что попало покупать уже не будут. Поэтому возможны какие-то небольшие отступления: застройщики могут использовать менее дорогой кирпич либо отделочные материалы, но строить из чего попало — нет. Сейчас тенденция не просто к строительству жилья, но и к благоустройству, каким-то дополнительным благам за порогом квартиры. Она сохранится. Соотношение цены и качества будет в дальнейшем играть более серьезную роль», — отмечает аналитик.
Алёна Коврова