Подводные камни и законодательные «ловушки»

Существуют такие вопросы, которые с момента возникновения требуют решения в «пожарном» режиме, или когда юридическая помощь требуется только с момента перехода в острую фазу (корпоративные конфликты, семейные, бытовые и так далее). Итак, когда обращение к юристам своевременно и необходимо?

Однако по значительному количеству случаев есть возможность и необходимость в юридическом сопровождении на стадии, не требующей перерасхода финансов и напряжения нервов заказчика, а также героических усилий от юриста при непредсказуемом результате и значительных рисках. Прежде всего, это касается вопросов, где изначально ситуацию необходимо урегулировать договором.
Но бывает, что стороны пытаются решить вопрос «понятийно», особенно если имеют давние доверительные отношения: договорённости закрепляются документом, иногда даже не отражающим реальную суть взаимоотношений.
Так, например, при продаже акций юридического лица у покупателя не хватило средств для полной оплаты стоимости сразу. Стороны условились, что либо покупатель доплатит часть средств через время, либо передаст продавцу часть недвижимого имущества предприятия. Казалось бы, очевидно, что в данном случае, как минимум, необходимо прописать сроки доплаты с условием о размере неустойки при неполучении денежных средств и иных гарантиях, прописать перечень выделяемого из предприятия имущества с расчётом его стоимости, исходя из данных оценки. Однако стороны решили всё «упростить» и подписали договор беспроцентного займа на недостающую сумму (девятизначную!), чтобы в случае неоплаты или непередачи имущества можно было её взыскать.
В то же время вся судебная практика предъявляет повышенный стандарт доказывания по делам со значительными денежными суммами. Одностраничного договора недостаточно. Необходимы доказательства наличия финансовой возможности занять такой объем средств, а также доказательства снятия денежных средств со счетов или хранения наличных средств в таком объёме. Кроме того, необходимо обосновывать смысл беспроцентности займа между предпринимателями, иначе суд сделает вывод, что заём прикрывает другие отношения.
Обстоятельства сложились так, что у покупателя ухудшилось финансовое положение и, несмотря на давние доверительные отношения, оплачивать оставшуюся часть он передумал. Продавец прошёл все судебные инстанции, но исход дела в соответствии со сложившейся практикой был предсказуем и плачевен для него.
Также возможна ситуация, когда контрагент предлагает очень подробный договор, где всё детально определено, но в его пользу, а вы об этом даже не догадываетесь. Особенно это возможно в сферах, где есть законодательный пробел. Например, в сфере массового строительства объектов ИЖС и блокированной застройки, так как законом напрямую урегулирован только правовой режим имущества многоквартирных домов.
Этим и пользуются некоторые организации. Сначала покупателю продают по предоплате земельный участок, вследствие чего он попадет в зависимость. Далее заключается договор на строительство коммунальной инфраструктуры. Однако вместо подряда, где чётко распределена ответственность и обязанности, где закреплена схема застройщик-генподрядчик-субподрядчик, оформляются совершенно иные отношения. Генподрядчик представляется лишь организатором строительства, который ищет субподрядчиков, поэтому он же осуществляет приемку работ, а перед приобретателем участка не несет ответственности; сроки работ могут неограниченно растягиваться. Кроме того, коммунальная инфраструктура строится по мере приобретения участков иными покупателями и внесения ими «взносов».
Одновременно заключается договор на обслуживание инфраструктуры, которое осуществляет компания, аффилированная с «организатором», вследствие чего тарифы формируются крайне высокими.
Таким образом, приобретатель берётся в «ловушку» покупкой участка и далее попадает в ситуацию, при которой:

• неясны сроки строительства инфраструктуры;
• ответственности перед ним не несут;
• необходимо ждать присоединения к «схеме» иных приобретателей;
• есть риск некачественных работ.

Безусловно, инструменты для работы с такой ситуацией есть. Однако она складывается крайне непростой, вариации «схем» различны, устоявшейся практики нет, а возможность победы в суде зависит от множества конкретных подвопросов, позволяющих обеспечить доказательства.
А ведь вместо сложного, длительного и дорогого спора с неизвестным исходом можно:
1. Проконсультировавшись с юристами, выявить недобросовестность контрагента и просто не вступать в правоотношения.
2. Разработать свой вариант договора и предложить.
Существуют подводные камни при, казалось бы, простейшем бытовом приобретении/строительстве недвижимости в дачных и гаражных кооперативах. Нередко их земли/строения сейчас используются в предпринимательских целях или для строительства более капитальных и основательных объектов. Однако необходимо учитывать, что законодательство о таких кооперативах идёт из прошлого и не всегда коррелируется с действующими реалиями.
Например, в целях экономии вы приобрели участок на дачных землях для серьезного капитального (совсем не дачного) строительства. На первый взгляд, вложились удачно. Однако предыдущий собственник участка не внёс целевые взносы за строительство инфраструктуры, а эти долги в Росреестре не отражаются. Председатель об этом умолчал, а теперь отказывает вам в подключении к инфраструктуре. И доплачивать вам, исходя из преобладающей практики, придётся.
Как видно из приведенных примеров, проще предпринять активные действия на этапе согласования/принятия условий контрагента, что может снизить издержки/расходы/потери в сотни раз, чем биться за уже израсходованные средства, а то и просто стать заложником безвыходной ситуации.

Юрий Кузнецов,
юрист ООО «СИБИРСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ»