Российская стройка: работы хватит всем

В ходе деловой программы состоявшегося в Новосибирске Форума «Сибирская строительная неделя-2023» представители отрасли обсудили актуальные проблемы, тенденции, проблемы и ближайшие перспективы строительного рынка России в целом и Сибирского Федерального округа в частности

На расширенном заседании Правления Российского Союза строителей (РСС) прозвучало несколько цифр. По итогам 2022 года, в частности, объём строительства в денежном выражении вырос на 6,5 процента по сравнению с 2021 годом — введено в строй 102,7 миллионов кв. метров, из них объектов индивидуального жилищного строительства — 55 миллионов кв. метров. В то же время сохраняется высокий процент аварийного ветхого жилья.

Позитив/негатив на весах рынка

По мнению президента РСС Владимира Яковлева, позитивным моментом, а также импульсом дальнейшего развития стало то, что ещё на год государством была продлена льготная ипотека, наращиваются объёмы инфраструктурного строительства (сдано 1200 км автомобильных дорог, отремонтировано порядка 30 тысяч км), реализуется комплексная программа коммунальной инфраструктуры — по темпам роста она стала опережать основное промышленное и гражданское строительство. «Если же говорить о минусах, стоит упомянуть проблему реализации уже построенного жилья: сказывается падение доходов населения и, соответственно, снижение платёжеспособного спроса. Как в данных условиях понизить стоимость квадратного метра? Один из путей — повышение производительности труда, снижение непроизводительных потерь (административные решения, аренда строительных участков, затраты на подсоединение инженерных сетей и т. д.).
Кроме этого, необходима серьёзная работа по обеспечению технологического суверенитета строительной отрасли, меры по поддержке и стимулированию строительной индустрии и отечественного машиностроения в том числе».
Всё сказанное спикером учтено в принятой в октябре прошлого года «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» — документе, определяющем горизонты планирования.
Теперь о нашем регионе. По итогам 2022 года в Новосибирской области введено в строй 2,2 млн кв. метров жилья — это больше, чем в любом другом регионе Сибири и Дальнего Востока. Сдано 34 социальных объекта, а в ближайшие два года планируется запустить ещё 122 объекта. Реализуются транспортные и индустриальные проекты.
В своём выступлении губернатор Новосибирской области Андрей Травников как одну из больных тем упомянул проблему обманутых дольщиков: она решается с участием Федерального Фонда развития территорий — в прошлом году на 31 объект скорректирован реестр, 14 объектов были введены в эксплуатацию. В любом случае, несмотря на вызовы, «проблемы строительной отрасли решаются, — отметил глава региона. — Серьёзные изменения происходят во взаимоотношениях между заказчиком и подрядчиком. Есть масса вопросов по качеству проектирования — инструмент комплексного строительства «под ключ», который регионы долго ждали, зачастую даёт сбой именно из-за этого. Наверное, стоит порассуждать на тему прохождения государственной экспертизы документации. Актуальнейший вопрос — ценообразование, я бы предложил посмотреть на это шире, начиная со стоимости контракта, окончательной приёмки работ со стороны заказчика. Всё это поможет выработать своевременные решения».
Говоря о стратегии развития отрасли, заместитель министра Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Сергей Музыченко отметил, что в рамках градостроительной политики в настоящее время существуют сложности прохождения процедур в рамках территориального планирования. Принятый градостроительный кодекс позволяет использовать единый документ (генеральный план и правила землепользования и застройки). Единый институт государственного планирования в 2022 году завершил разработку методик градостроительного потенциала, методик определения границ агломераций, в этом году они будут опробованы на практике и лягут в основу Градостроительного кодекса. Важным моментом остаётся равномерное распределение граждан по территории РФ — не только концентрации в городских агломерациях, но и развитие сельских территорий, малых городов. «Новый ритм строительства сегодня — в сокращении инвестиционно-строительного цикла. Это и три экспертизы проектной документации (градостроительная, экологическая и историко-культурная) — они будут объединены в рамках «одного окна». Были сокращены требования «обязательного характера» — они переведены в разряд добровольных, но при этом их нужно соблюдать. Подготовлен и внесён в федеральное правительство технический регламент о безопасности зданий и сооружений, он развивает единый перечень строительства. Идёт работа над выработкой инновационных решений, в частности технологий модульного строительства, позволяющих в разы повысить производительность труда. Органы строительной экспертизы, по сути, будут трансформироваться в инжиниринговые центры, это направлено на сопровождение строительных проектов, подготовку проектной документации на предпроектной стадии в том числе, создана единая цифровая платформа, к которой уже подключились 82 субъекта РФ».

Объектный рынок Сибири

В целом по функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Сибирский Федеральный округ является сегодня стратегически важным регионом для развития объектного рынка. В повестке дня, обсуждаемой на Форуме представителями строительного сектора, говорили о несовершенстве нормативной базы как источнике потребительского экстремизма, обсуждали тренды современного строительства (требования покупателей и решения девелоперов), общее состояние рынка новостроек.
Заместитель мэра г. Новосибирска — начальник Департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев сообщил, что уже начиная с 2010 года в Новосибирске вводится не менее 1 млн кв. метров жилья. «Последние годы, в том числе благодаря федеральным новеллам о комплексном строительстве, мы сосредоточились на развитии центральной части города и районов средней отдалённости от центра, — отметил он. — Плюс сегодня на нормативном уровне появилась возможность расселения ветхого и аварийного фонда. При этом явно недостаточно принятых федеральным центром норм, касающихся расселения индивидуального жилого сектора: ряд параметров требует изменения, что важно, прежде всего, для сохранения темпов строительства».
В Новосибирске, в отличие от многих региональных центров, присутствие застройщиков из других регионов не является табу. Здесь присутствуют строительные организации из Тюмени, Екатеринбурга. «И мы считаем, что для нашего города это крайне важно в плане конкуренции — мы получаем на выходе очень интересные объекты, — подчеркнул Кондратьев. — Кроме того, в 2023 году мы завершаем программу расселения аварийного фонда и рассчитываем на поддержку федерального центра уже на следующую пятилетку, постараемся исключить из территории субъекта старые деревянные дома. Что касается реновации, за три года мы осуществили 100-процентный объём создания градостроительной документации порядка 170 территорий общей площадью 1,6 тысячи га (порядка 20 млн кв. метров жилья в перспективе). В 2023 году в Новосибирске будут реализовываться 12 проектов комплексного развития территорий».
Нужно отметить роль участия малого и микробизнеса как участника строительного рынка (подрядчики, субподрядчики, исполнители работ), она составляет, по сведениям представителя «Опоры России» Виктора Астахова, 92 процента. «Сегодня девелоперу необязательно быть застройщиком, — отметил он. — Достаточно иметь хороший проект и надёжного генподрядчика, способного его реализовать. Всё, что касается благоустройства, инженерных систем, окон и т. д., обычно берёт на себя малый бизнес». Крайне важным в плане формирования конечной цены квадратного метра жилья и снижения себестоимости является вопрос импортозамещения в производстве стройматериалов. По информации выступающего, сейчас порядка 80 процентов в процессе импортозамещения занимает Россия, оставшиеся 20 процентов — Китай и СНГ. «Если говорить о сохранении себестоимости жилья, может быть, стоит обратить внимание на типовые проекты, как более «экономные»».

Стройка и финансы: прикосновенный запас

2022 год характеризуется экспертами как год малопредсказуемый. Впервые квадратный метр «вторички» вырос относительно новостроек. При этом мы видим рост спроса на новостройки, поскольку банки сохранили большой объём ранее выданных ипотечных решений при низкой кредитной ставке и огромное количество потребителей решили резко реализовать свои планы.
«Они изъяли с полок у застройщиков продукт, отложенный на полугодовой срок — соответственно, рынок вырос в цене за первые три месяца года на 12 процентов, — поясняет директор по стратегическому маркетингу корпорации «Ёлка» Максим Марков. — Затем наступил период стагнации (в мае была «просадка», связанная с экспериментами серьёзных застройщиков с большим объёмом скрытых скидок). Четвёртый же квартал принёс падение в минус шесть процентов, с учётом чего общий рост цен на новостройки за 2022 год составил порядка 10 процентов». Анализируя динамику «купить-снять», выступающий отметил, что февральские и сентябрьские события приводили к провалам в этом сегменте. За год был отмечен существенный рост предложений 1-комнатных квартир и студий, а кривая продаж от пика в феврале-марте снизилась в мае и осталась ниспадающей в декабре прошлого года. Промышленная инфляция (удорожание товаров и услуг в цепочках) в последние два месяца 2022-го уже демонстрирует признаки дефляции, но если взять динамику этих показателей за 2 полугодие 2021 года и 1 полугодие 2022-го, мы прожили этот период в условиях удорожания себестоимости застройщиками в 23 процента.
Есть и хорошие новости, связанные с условиями формирования потребительского спроса, сообщил Максим Марков. На фоне шестипроцентного падения потребления, которое регистрирует Росстат, на 12—13 процентов увеличились депозиты. «Деньги не исчезли, они просто ушли от агрессивного потребления в сторону сбережения. Есть большое подозрение, что это произошло из-за ухода большого количества западных компаний и резкого сокращения востребованного спроса, подогретого агрессивной рекламой в прайм-тайм. Наблюдается и динамика роста денежной массы, которая породила своего рода «потолок Набиуллиной» относительно проводимой финансовым блоком правительства политики монетизации. Денежная масса только за декабрь прошлого года выросла на 5,5 триллиона рублей. Это сильнейший прирост за всю историю российской денежной системы. Предыдущий рекорд был зарегистрирован в декабре 2021 года и равнялся 3,9 триллиона рублей. То есть, экономика России сигнализирует тем самым о потенциале роста.
С августа по ноябрь 2022 года прирост составил 7,3 триллиона рублей, что сопоставимо с ежегодным приростом в прошлые два года. С августа по декабрь это 12,8 триллиона, что составило 80 процентов от годового роста денежной массы за 2022 год. Идёт серьёзное аккумулирование денег в экономике.
«Сегодня мы живём немного в другой реальности, чем прежде, — отметил
Марков. — Наш потребитель избалован. При этом некоторые наши проектировщики, как и застройщики, используют одни и те же решения, уповая на иной результат. Мы решили так не поступать, предлагая проекты с улучшенными потребительскими характеристиками: сокращая квадратуру коридоров и спален в пользу гостиной, предоставляя возможность «раззонирования» кухни, увеличивая площади остекления для максимальной освещённости в квартирах».

Горизонтальное строительство рулит

Как отмечалось в ходе заседания Союза строителей России, 55 миллионов из 102,7 миллиона сданных по итогам 2022 года квадратных метров жилья — это объекты индивидуального жилищного строительства. То есть, более половины.
Так каковы тенденции и перспективы развития рынка малоэтажного строительства в Сибирском Федеральном округе?
Характеризуя эту позитивную тенденцию в сравнении с рынком многоквартирных домов, независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отметил, что на новосибирском рынке, несмотря на общие показатели, мы наблюдаем падение продаж на 20 процентов, а количество непроданного жилья относительно новостроек в 2022 году увеличилось по сравнению с предшествующим периодом на 60 процентов. Цена квадратного метра первички здесь выросла на 15 процентов (против 27,8 процента в 2021 году), на вторичном рынке — на 14—16 процентов. Рост цен на частные дома составил 21 процент. Если вспоминать прошлые годы, пик ввода жилья в Новосибирске пришелся на 2015 год. Если сравнивать с регионом, доля Новосибирска в последний год сильно уменьшилась (в области мы видим увеличение на 11 процентов в сравнении с 20-процентным снижением в областном центре).
Теперь о доле индивидуального жилищного строительства по России в целом и по Новосибирской области отдельно. Россия — 55,7 процента, по Новосибирской области — 37,2 процента. То есть, наша доля на 49 процентов меньше, нежели в России.
Было бы логично сравнить эти показатели с долей прироста населения. В 2022 году доля прироста в Новосибирске приблизилась к 10 процентам. По объёму ввода в Новосибирской области впервые лидером стала компания, специализирующаяся на малоэтажном строительстве (компания «Дар», проект «Берёзки» — введено 86 тысяч кв. метров). По логике, что рынок всегда идёт за продажами, можно констатировать несомненный спрос. Итоги нашего региона таковы: на данный момент Новосибирская область занимает шестое место по вводу в строй многоквартирных домов и 16 место по так называемому «горизонтальному» строительству. «С моей точки зрения, для нашего региона это слабое место, которое недостаточно активно развивается, — подчеркнул Николаев. — При этом баланс непроданного жилья в новостройках увеличился с 30 до 49 тысяч. В прошлом году новосибирская агломерация резко перешла из рынка продавца в рынок покупателя. Время логики «что бы ни построили, это купят» уже прошло». Несмотря на основную тему Форума, призывающего строить больше и больше, Сергей Николаев считает, что говорить, что стратегия ускорения темпов строительства должна работать, нужно очень аккуратно: «Я согласен с прозвучавшим здесь мнением, что застройщики должны радовать нашего покупателя новыми решениями. И в принципе, такие примеры есть. Если в успешном 2015 году порядка 64 процентов составляло жильё эконом-класса и даже эконом-минус, то 60 процентов сданного в 2022 году жилья — это класс «комфорт»».
Интересные выводы можно сделать, анализируя количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ (то есть, под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве). Единственный сегмент в России в прошлом году, где объём ипотечных кредитов увеличился в три раза, это индивидуальное жилищное строительство. Такая же ситуация сохраняется и в январе текущего года. 80 процентов кредитов — это льготная ипотека под ИЖС. Ещё об одном: структура ввода. Если рассматривать последние 20 лет, в Новосибирске с 68 до 4 процентов упала доля жилья, построенного в «чистом кирпиче». А именно спрос на «классический кирпич» и дерево сегодня превалирует. Он может быть реализован только в индивидуальном жилищном строительстве.
Рассматривая тренды и тенденции современного строительного рынка, Сергей Николаев отмечает, что существенно изменился «портрет покупателя» — ушли инвесторы: «Сегодня, если вам говорят, что вы купите квартиру по ипотеке, а через полгода её продадите и получите прибыль, не верьте. Сегодня квартира в новостройке — это как автомобиль из салона. Вы её купили, выехали за территорию — уже минус 15 процентов от первоначальной цены. Поэтому современный покупатель покупает «для себя», для того, чтобы сохранить деньги, или это потенциальный рантье. Возвращаясь к основной теме: почему в Новосибирске важно развивать индивидуальное жилищное строительство? Сегодня самые конкурентные продажи у компаний, работающих на аутсорсинге с внешними отделами продаж. Какой бизнес развивают лидеры этого сегмента, каков их собственный бизнес? Малоэтажное строительство. One company — садовые кварталы, французский квартал, «Гармония» и «Шишкино» — это уже ИЖС. Второй лидер, компания «Квадратный метр» — проект «Клубника». Это небольшие таунхаусы и новый подход к инфраструктуре: направление, когда вы ещё не готовы покупать индивидуальный жилой дом и хотите проверить, но беседка, например, вам нужна. Вы можете приобрести таунхаус, а беседку, баню или даже грядку (если захочется вдруг попробовать) арендовать. То есть, лидеры продаж развивают ИЖС, и это показатель перспективности и наличия спроса, что для бизнеса на первом месте».
Ну и финальный вывод эксперта. Почему всё же недвижимость по-прежнему пользуется спросом. Если опираться на статистику последних 20 лет, мы видим, что в сравнении и с депозитами, и даже с вложениями в золото, недвижимость выигрывает. Это правильное вложение денег на долгосрочную перспективу. Это высокий уровень капитализации и с точки зрения инфляции, и с точки зрения доходов от сдачи жилья в аренду. Если вы вложились, скажем, в 1997 году, ваши доходы увеличились в девять раз даже с учётом немалой инфляции. Поэтому рынок недвижимости по-прежнему жив, даже с учётом того, что сегодня это рынок покупателя. И Новосибирск сегодня для людей, которые ставят на индивидуальное жилищное строительство, особенно индустриальное — это непаханое поле, где можно приложить усилия и получить выгоду.

Сергей Гонтаренко