Как оспорить обременение земельного участка для нужд мэрии

Собственники земельных участков часто сталкиваются с проблемой установления публичного сервитута на принадлежащие им земельные участки. Публичный сервитут устанавливается для нужд государства, населенного пункта или местного населения. В Новосибирске, как правило, он устанавливается для проезда, проведения коммуникаций, временного размещения строительной техники

По общему правилу публичный сервитут бесплатный. Чтобы получать доход в качестве компенсации за ограничения в использовании своего участка, нужно обосновать, что сервитут вносит «существенные затруднения» в использовании участка. Критерий оценочный, и, скорее всего, обосновывать его придется в суде.
Гораздо важнее определить, законно ли такое ограничение в принципе. Несмотря на довольно широкие и общие основания для установления, нередко здесь допускаются существенные нарушения.
Во-первых, необходимо исследовать основания (причины) установления сервитута.
Первый, основной вопрос: действительно ли такое ограничение обеспечит реальные потребности населенного пункта или местного населения?
Наиболее актуальная для активно и хаотично застраиваемого Новосибирска ситуация, когда необходимость в проезде и размещении частной строительной техники обосновывается как необходимость проезда техники пожарной, аварийной и т. п. То есть интересы отдельных лиц, договорившихся об установлении публичного сервитута, выставляются как интересы местного населения или публичные нужды.
Второй вопрос: действительно ли необходимо провести сервитут именно через ваш участок?
Верховный суд разъяснял, что необходимо устанавливать: существуют ли иные варианты проведения сервитута и является ли публичный сервитут через данный участок наименее обременительным для собственника.
В данном случае органу, вводившему публичный сервитут, необходимо доказать, что отсутствуют иные варианты в принципе. Указания на то, что другие участки хуже оборудованы под проезд/размещение техники, что необходимо больше расстояния, дополнительные расходы и т. д., не являются аргументами для обременения Вашего участка.
Для обоснования данного момента зачастую необходимо привлечение экспертов (кадастровых инженеров) путем назначения судебной экспертизы. Так как вопрос фактического удобства на местности не является правовым и без привлечения специалистов обосновать его законно нельзя.
Третий, самый острый вопрос: не является ли необходимость установления сервитута следствием действий самого органа/инициатора сервитута?
Нередко бывает так, что необходимость ограничить чей-то участок вызвана тем, что в своё время администрация собственными действиями или действиями иных лиц лишила себя возможности обеспечить местные нужды без наложения ограничений.
Наиболее распространенный случай, когда через участок обеспечивается проезд (например, к объектам обеспечения коммунальными ресурсами). При этом, что является ключевым моментом: сервитут не регистрируется в реестре недвижимости. Затем участок отдается под застройку, огораживается забором, и тогда проезд уже невозможен. Причем на практике так часто поступают не только органы власти, но и любые частные собственники, которым требуется проезд через чужой участок.
После совершения таких интересных действий вдруг обнаруживается, что проезд куда-то делся и надо срочно ограничить чей-то участок из смежных. И тут глаз падает на ваш, и, куда деваться бедному городу, на него и налагается сервитут.
На первый взгляд, действительно, иных вариантов нет. Причем орган власти не просто вправе, он обязан передавать участки иным лицам под застройку, т. к. в законе закрытый перечень оснований для отказа и нет такого основания, как необходимость для проезда. Застройщики тоже вправе организовать стройплощадку и убрать проезд и т. п. Но в то же время при надлежащем исполнении властных полномочий любые фактические ограничения недвижимости должны быть отражены в реестре недвижимости. В таком случае сведения о публичном сервитуте в отношении первого участка были бы размещены в извещении о проведении аукциона¹. Соответственно, лица, желающие приобрести право аренды для застройки участка, учитывали бы наличие проезда и обязаны были бы разрабатывать проектную документацию с учетом необходимости сохранения проезда. А это влечет уменьшение интереса к участку и снижение цены предоставления. Кому такое надлежащее соблюдение властных обязанностей интересно?
Бывают и ещё более вопиющие случаи, когда участок уже находится в частной собственности и через него также существует незарегистрированный мэрией проезд. Собственник решает застроить участок, что фактически ликвидирует проезд.
Договорившись с органами власти, такой собственник ходатайствует о наложении уже полноценного публичного сервитута с регистрацией в Росреестре на иной участок. Так как публичные слушания и общественные обсуждения не требуются, собственник оказывается перед фактом того, что его участок ограничен. Да ещё и безвозмездно.
Что делать? Формально действия всех инициаторов установления сервитута законны. Но в последние годы судами активно применяются такие понятия, как злоупотребление правом, или исследуется противоречие или последовательность в позиции, в том числе так называемый принцип «эстоппель» (потеря стороной в споре права ссылаться на определенные обстоятельства, если таковые являются следствием злоупотребления права).
Уже сформирована судебная практика, исходя из которой — если сервитут устанавливается по необходимости из-за действий самого инициатора установления сервитута, то такой сервитут не может быть установлен². Конечно, для того, чтобы обосновать, нужно собрать все доказательства для восстановления полной цепочки событий, что потребует немало времени и не одно заседание, однако сервитут — штука нередко пожизненная, поэтому добиваться справедливости нужно до конца. О тактике процесса будет пояснено в конце.
Во-вторых, необходимо проверить порядок установления сервитута.
К сожалению, в настоящее время отменены обязательные публичные слушания и общественные обсуждения для его установления. Установление происходит исключительно на основании акта органа власти.
В то же время для некоторых целей, с лицом, в пользу которого устанавливается публичный сервитут, существует более подробный порядок. Он подразумевает направление ходатайства об установлении сервитута органу власти и, позднее, подписание соглашения, в котором предусмотрено условие об оплате сервитута.
Что это за такой публичный сервитут, который устанавливается по ходатайству отдельных лиц? Это сервитут в интересах естественных монополий, гарантирующих поставщиков, единых операторов, иных организаций, исполняющих общественные функции или имеющих долю государства. Устанавливается он для строительства, реконструкции, обслуживания транспортных путей (ж/д, авто, иных).
При таком порядке перед регистрацией сервитута ограничиваемому собственнику должно быть направлено решение об установлении сервитута, которое он вправе оспорить в течение 30 дней с момента получения уведомления. Также должно быть направлено соглашение инициатором установления публичного сервитута. Но нужно иметь в виду, что его неподписание не является препятствием для установления сервитута. Просто размер оплаты будет вам начисляться не согласованный совместно, а односторонне принятый инициатором.
Поэтому «спасти» от такого сервитута могут только активные действия: оспаривание решения уполномоченного органа об установлении его в суде, согласование размера оплаты на переговорах или в суде в случае отсутствия компромисса.
В-третьих, необходимо учитывать сугубо тактические особенности в спорах по сервитутам.
Обязанность доказывать законность установления сервитута лежит полностью на органах власти. Это не означает отсутствия необходимости в активной позиции, т. к. суду необходимо понять, по каким основаниям оспаривается ограничение и какие конкретно ваши права и свободы нарушены. Но это означает, что любое приведенное основание для оспаривания, содержащее какие-либо аргументы, считается верным и установленным до тех пор, пока противная сторона не приведет полный набор доказательств в опровержение позиции.
Именно поэтому, как указано выше, в таких разбирательствах достаточно эффективно работает ссылка на общую неправильность, противоречивость позиции и злоупотребление правом, т. к. собственник ограниченного участка имеет статус, идентичный понятию «слабая сторона», и сомнения толкуются в его пользу. Но обо всем этом также необходимо «напомнить» суду и акцентировать внимание, прежде всего, на распределении бремени доказывания.
Это особенно важно, так как в отличие от споров с контрагентами — причинителями вреда — нарушителями права собственности в данном случае, вы не можете знать всю историю причин установления сервитута, а также историю формирования внутренних документов (например, документы по заседанию комиссий и мэрии, и пр.), то есть у вас об основаниях установления есть только поверхностное представление. Поэтому основная задача — не самим привести все доказательства, а найти все «болевые точки» и, указав на них, заставить иную сторону раскрыть все имеющиеся сведения и документы для восстановления полной картины дела, в результате чего вскроется отсутствие оснований для установления. И наоборот, непредоставление всех указанных вами документов может говорить о несоблюдении порядка установления, что также может послужить основанием для отмены.
Таким образом, главным в спорах по сервитутам является указание на необходимость установления публичного сервитута вследствие отпадения прежних возможностей из-за собственных действий инициаторов установления или обоснование частных интересов в качестве общественных. Кроме того, необходимо отдать основное внимание именно тактическим особенностям ведения процесса, которые могут поставить оппоненту «шах и мат»: раскрыли доказательства — показали неправоту, не раскрыли — значит, нет сведений о надлежащем соблюдении порядка.

Юрист ООО «СИБИРСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ»
Юрий Кузнецов

¹ п.4 ч.1 ст.39.11 ЗК РФ

² Постановление АС Поволжского округа от 28.01.2022 по делу N А12-5404/2021; Постановление 13 ААС от 04.08.2022 по делу N А56-89639/2020; Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2020 N 88-4598/2020; Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.12.2018 по делу N 33-15517/2018; Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 07.08.2018 N 33-2971/2018; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20.05.2020 по делу N 33-5254/2020