Бизнес в охранных зонах исторической застройки: плюсы и минусы
Ю. Кузнецов
В сфере услуг (рестораны, торгово-развлекательные площадки, ювелирные, косметические, антикварные магазины и пр.) нередко присутствует стремление разместиться в центральной (в том числе исторической, культурной) части города. Безусловно, это означает высокий спрос ввиду скопления людей в выходные и праздничные дни, наличие готовых присоединенных сетей, что может значительно компенсировать дорогую аренду/ипотеку
Однако размещение в таких местах, как правило, означает нахождение сразу в нескольких зонах с особыми условиями использования территории (охранных зонах), ограничения которых напрямую влияют на маркетинг и на возможности ведения деятельности.
Особенности отражения информации об охранных зонах
До 2028 года действует переходный период, и на текущий момент далеко не все зоны с особыми условиями внесены в реестр недвижимости. Поэтому, к сожалению, получить сведения обо всех особенностях использования здания и прилегающей территории из общедоступных источников не получится. Арендодатель или продавец объекта может и не знать обо всех особенностях, так как мог использовать объект по иному назначению или не использовать вовсе. Придется записываться на консультации в администрацию. Но и это не поможет выяснить полный круг особенностей, потому что Вы можете и не узнать, какие из органов власти ввели те или иные охранные зоны.
В таких местах существует риск получения непредвиденных штрафов или необходимости исполнения предписаний по выполнению различных мероприятий для ведения своей деятельности.
Позволяет немного выдохнуть только тот факт, что с 2025 года введение новых охранных зон без одновременного внесения в реестр недвижимости (ЕГРН) ничтожно.
Наиболее распространенные ограничения
Одним из наиболее распространенных ограничений по использованию объектов является обязанность согласовать разделы проектной документации на практически любые работы с инспекцией по охране объектов культурного наследия. К таковым работам относятся не только реконструкция и перепланировка, но и любое приспособление исторического здания под современные нужды, прокладка инженерных систем, земляные работы и прочее: перечень работ сформулирован достаточно широко. В связи с изложенным, по сути, всегда необходимо получить мнение контролирующего органа, чтобы потом не уплачивать административный штраф и расходы по приведению объекта в первоначальное состояние.
Кроме того, зачастую необходимо застраховать объект от пожарных и иных рисков, получить согласие на изменение цели договора аренды от контролирующих органов, быть готовым к регулярным проверкам.
Также, как правило, прямо запрещается размещать рекламу, применять в оформлении зданий и сооружений яркие и контрастные цветовые решения, большие остекленные поверхности, яркие или блестящие кровельные материалы, нетрадиционные формы крыш, прокладывать инженерные коммуникации надземным способом или с использованием динамического воздействия; устанавливать кондиционеры и антенны, а также, что особенно важно для организаций общественного питания – запрещено выводить на фасад вытяжки. Для строительства зданий четко ограничена высотность и устанавливается необходимость соблюдения архитектурных стилей.
Дополнительные возможности защиты своих законных интересов по ведению деятельности
В то же время ограничения распространяются на всех. Поэтому, если кто-то ведет деятельность, ухудшающую привлекательность вашего заведения (например, при размещении площадки для мусора, обустройства проездов, в том числе создающих повышенные грузовые потоки, размещения конструкций, ухудшающих вид), то она почти всегда является нарушением правил проведения работ в охранных зонах. В отношении любых лиц (в том числе государственных и муниципальных предприятий, администрации) можно обращаться к органам защиты объектов культурного наследия с требованиями принять меры.
Подготовка к размещению – что проверить
Перед открытием деятельности в исторических и культурных зонах одним из главных направлений работы является приспособление зданий/помещений под современные нужды, в основном, путем обустройства инженерных сетей. Перед началом деятельности важно убедиться в исправной работе тех или иных коммуникаций:
• проверить акты разграничения принадлежности;
• получить у гарантирующих поставщиков заверения в актуальности баланса сетей;
• провести фактическое обследование;
• при затруднительности проведения обследования (например, проверка канализации в местах тесной застройки может быть практически невозможна) – прописать в договоре гарантии продавца/арендодателя и заранее установить размер ответственности контрагента при взыскании с Вас убытков третьими лицами или уплате штрафов контрольным органам (с учетом повышенных размеров, например, на объектах с повышенным уровнем пожарной опасности) или несении убытков от административного приостановления деятельности.
Обратив внимание на все вышеперечисленное, соблюдая и выполняя необходимые требования, вы сможете вести деятельность в «стабильном» месте, не ожидая неприятностей.
Юрий Кузнецов,
Старший юрист ООО «Сибирская юридическая компания»