Анатолий Павлов: строительная отрасль Новосибирска требует перезагрузки
Генеральный директор группы компаний «Сибмонтажспецстрой», заслуженный строитель Новосибирской области, неоднократный победитель Межрегионального конкурса «Директор года Сибири. Предприятие года Сибири» Анатолий Владимирович Павлов поделился рецептами решения проблем жилищного строительства в Новосибирске
– Анатолий Владимирович, по предварительным данным, строительные итоги 2024 года в Новосибирске более скромные, чем в прошлом году. Чем, на ваш взгляд, это вызвано, и что можно сделать для сохранения темпов строительства?
– Строительная отрасль долгое время была локомотивом экономики региона. Последние десять лет Новосибирск ежегодно отчитывался о вводе в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья. За десять лет построили порядка двенадцати миллионов квадратных метров жилой площади. Поделим их на норматив – 24 квадрата на человека – получаем пятьсот тысяч человек. А прирост населения в городе составил от силы 150 тысяч. Возникает вопрос: а остальное-то жилье для кого? А остальное – это раздутый, перегретый рынок жилой недвижимости.
Увеличение ключевой ставки Центробанка и увеличение ставки по ипотеке, естественно, приведет к охлаждению рынка. А вследствие охлаждения рынка происходит увеличение сроков строительства и снижение объемов продаж. В свою очередь, уменьшение объемов продаж ведет к удешевлению стоимости квадратного метра. В итоге строить нового жилья начнут тоже меньше.
Поэтому многие проекты, если они на ранней стадии, будут приостановлены. Проекты, которые прошли уже так называемую точку невозврата, и по ним уже сделано более половины объемов работ, застройщики будут вынуждены достраивать, экономя при этом на качестве. Поскольку недостаточно средств на счетах эскроу, придется обслуживать очень серьезную кредитную нагрузку, брать займы под высокую банковскую ставку. Либо продлевать срок строительства и делать огромные скидки при продаже жилья. Не все предприятия смогут справиться с этой ситуацией. Очевидно, что какие-то ранее запланированные проекты так и останутся на бумаге. И многие серьезно снизят объемы строительства.
– В последнее время застройщикам приходится за свой счет строить социальные объекты. Обсуждается вопрос о так называемом социальном взносе. Мэрия Новосибирска все более активно делает ставку на проекты комплексного развития территорий (КРТ). Как сейчас решается этот вопрос?
– Одно время предлагали установить для застройщиков так называемый социальный взнос, чтобы не возлагать на их плечи строительство детских садов, школ, физкультурно-оздоровительных комплексов и объектов здравоохранения. Но с социальным взносом так окончательно, к сожалению, и не определились. А вот задачу создания социальных объектов перед нами поставили. И естественно, такое положение вещей приводит к удорожанию квадратного метра жилья на девять-десять тысяч рублей. Ведь если ты строишь дом на двадцать тысяч квадратных метров, то за сто миллионов, выделенных на соцобъект, ничего не создашь. За двести миллионов уже можно детский сад построить. Вот мы сейчас построили детский садик на улице Крылова на 90 мест, примерно в такую сумму он и обошелся. А ведь еще нужны, как минимум, школа, поликлиника, спорткомплексы. Невозможно все это осилить силами одного застройщика.
Поэтому мэрии приходится договариваться с различными строительными компаниями при застройке в рамках КРТ. К примеру, мы сейчас освобождаем за свои средства земельный участок под школьное здание. Платим почти шестьсот миллионов рублей только за расселение людей с этой территории. И просто за эту освобожденную землю нам мэрия дает разрешение на строительство ста тысяч квадратных метров жилья. Школу же будут строить за бюджетные деньги другие компании. В результате и школа будет построена, и мы жилье возведем.
Или, скажем, наши коллеги расселяют людей, чтобы высвободить участок под детский сад. Они его сами строить не будут, но кому-то из застройщиков можно дать обременение на строительство детсада. Такие механизмы комплексного развития территорий вполне работоспособны.
Я совершенно не против, чтобы застройщики совместно с государством строили объекты социальной инфраструктуры. Но мы должны понимать, что из этого вытекает.
– В свое время мощный толчок развитию жилищного строительства дали льготные ипотечные программы. Как сейчас обстоят дела с этими программами?
– Сразу стоит отметить, что многие льготные программы свернули. И это очень плохо. Государство пообещало людям более-менее доступные условия приобретения квартир, но вдруг лишило их этой возможности. Это тоже стало причиной проседания жилищного строительства. Понимаю, что ипотечные программы задуманы для того, чтобы спасти отрасль жилищного строительства. Но нельзя спасать наполовину: либо спасать, либо нет.
Да и, честно говоря, надо понимать, что и при льготной ипотеке банк свою выгоду не терял. Государство компенсировало банкам разницу между обычными и льготными ставками
Проблема еще и в том, что льготную ипотеку зачастую получали не те, кто в этом нуждался. На вполне законных основаниях квартиры на льготных условиях стали покупать профессиональные инвесторы. Почему нельзя придумать механизм регулирования, при котором человек не мог бы получить десять или пятнадцать льготных ипотек в одни руки?
– Больной вопрос для застройщиков в Новосибирске – дефицит земельных участков.
– Да, дефицит земельных участков под застройку – одна из самых животрепещущих проблем города. Существует закон только об изъятии жилья по рыночной стоимости под дорожную сеть. Во всех остальных случаях с собственниками надо договариваться. И за счет бюджетных средств эту проблему решить невозможно, поскольку их выделяется ограниченный объем, которого чаще всего не хватает.
Конечно, если мы застраиваем поля на окраине города, то там есть свободная земля. Если же мы говорим о городской черте – свободных участков нет. При этом, в Новосибирске около 1700 гектаров земли занято частным сектором. Механизмов его расселения нет. Нужно с каждым собственником договориться. И многие люди этим пользуются и назначают ценник до десяти миллионов рублей за сотку. Это – миллиард за гектар. Получается, что застройщику сначала надо землю выкупить, потом еще и социальный объект построить за свои деньги. Легко понять, насколько высоко при таком раскладе взлетит себестоимость жилья. К тому же в частом секторе нет ни коммуникаций, ни дорог. Приходится еще и эту проблему брать на себя. Так что, не успеем мы оглянуться, как стоимость жилья в центре Новосибирска вырастет еще тысяч на сто за квадратный метр. Сегодня считается, что продажная стоимость жилья в городе по 150 тысяч рублей за квадратный метр – это много. Но когда начнут работать реальные механизмы комплексного развития территорий в городской черте, не успеем оглянуться – она вырастет до трехсот тысяч. Как только застройщики рассчитаются с банками, начнется обратный откат рынка, и жилье будут продавать по гораздо более высоким ценам, чем сегодня.
Что получается? В Новосибирске заявляют, что нужно развивать город, но при этом говорят, что не надо трогать частный сектор – это странно. На мой взгляд, необходим закон, позволяющий на вполне разумных условиях изымать земельные участки у частного сектора под объекты социальной инфраструктуры и жилые комплексы.
Или необходимо создать систему, при которой частному сектору будет невыгодно задирать цены на жилье, которое у них предлагают выкупить для застройки. Например, если владелец участка говорит, что его сотка стоит пять миллионов рублей, тогда пусть и платит налог с этой стоимости.
Хотелось бы, конечно, чтобы и за своими постройками частный сектор следил как полагается. Почему все остальные обязаны в городе и фасад здания содержать на должном уровне, и заборы менять, и прилегающую территорию убирать, и дороги строить за свои деньги, а частники от этого освобождены?
Наш новый проект – финквартал Land Lord – как раз пример того, как нам приходится строить на месте бывшего частного сектора. На протяжении многих лет мы пытались освободить эту территорию и договаривались с каждым собственником отдельно, потратили много денег на выкуп участков. При этом до сих пор удалось договориться не со всеми: рядом с нашей площадкой осталось два дома, в которых люди занимаются бизнесом (гостиница и медицинский центр). Надеемся, что когда мы построим этот объект, убедим их перейти к нам.
Считаю, что если Новосибирск претендует на звание столичного города, то в центре не должно быть частного сектора. Ведь это влияет на внешний облик города: частные дома, особенно старые, плохого качества, портят архитектурный образ. Тем, кто хочет жить в коттеджах, надо строить их за городом.
Павел Разуваев