Анатолий Павлов: «Падающий рынок ошибок не прощает»

Руководитель ГК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов поделился с «СД» своим мнением о главных проблемах строительного рынка в современной России, и в Новосибирске в частности

– По итогам 2024 года ГК СМСС – в числе лидеров по объемам строящегося жилья в Новосибирске. И это несмотря на сложную нестабильную ситуацию в строительной сфере в целом. Как удается достигать таких результатов?
– Сейчас вся строительная отрасль находится в очень-очень непростой ситуации. Рынок жилья в Новосибирске сильно перегрет. Ежегодно вводимые в эксплуатацию миллион с лишним квадратных метров на самом деле городу нужны, может быть, больше для подтверждения статуса Новосибирска как одного из лидеров строительной отрасли в Российской Федерации. Но есть ли реальная необходимость такого большого объема вводимого жилья? Я думаю, что такой необходимости нет. Потому как объем нераспроданности на сегодняшний день у многих составляет от 30 до 40 процентов. Это говорит о том, что вопрос даже не столько в цене, а вообще в необходимости создания всё большего и большего количества жилых микрорайонов. Да, в город активно притягиваются люди из соседних регионов, идет миграция в Новосибирск, который, если сравнивать с другими городами Сибирского федерального округа, носит явные признаки столичности. Тем не менее, сказать, что процент прироста населения за счёт миграции очень высок, на мой взгляд, нельзя. Соответственно, такой объём строительства не настолько нужен.
Но изменить количество вводимого жилья в меньшую сторону – это очень непростая задача, учитывая, что у каждого жилого объекта срок реализации проекта от стадии приобретения земельного участка до раздачи ключей порой составляет до пяти лет (самое быстрое – три года). То есть остановить реализацию проекта в середине пути невозможно. Если ты начал бить сваи, то должен уже думать, как ты будешь выдавать ключи. Дешевле достроить, чем затормозить. К тому же старт продаж начинается сразу же после получения разрешения на строительство. А как только у тебя появляются первые дольщики, ты уже несешь перед ними ответственность. Значит надо выдержать изменение стоимости и материалов, и рабочей силы.
– Кадровая проблема актуальна для строительной сферы?
– В строительной сфере на сегодняшний день работает до 70 процентов гастарбайтеров. Ведь строительство – это очень тяжелый труд. Мало людей готовы к такому. Это работа всегда на улице, на ветру. И желающих так работать совсем не много.
Вот, например, попробуйте подняться в кабину башенного крана, который строит 25-этажку, и проведите там вместе с крановщиком минут 30, когда он работает. Вы поймете, почему туда крайне сложно найти работника. Человек сидит там, свистит ветер, замкнутое пространство, а он один и может только по рации получать команды. Чтобы пойти на такую работу, должен быть очень своеобразный склад характера. А ведь еще надо подниматься туда и спускаться. А еще кран сильно болтает: вестибулярный аппарат должен быть хороший. Я сам бывал в кабинах и знаю, каково это.
Сейчас идет борьба с гастарбайтерами, но может оказаться, что у нас просто некому будет работать. И это станет понятно не сразу. Сначала будет уменьшаться количество рабочих рук, из-за этого будет увеличиваться стоимость выполнения тех или иных работ. Таких как кирпичная кладка, отделочные работы, благоустройство – на этих видах работ сейчас до 95 процентов гастарбайтеров. А значит, станет повышаться и стоимость жилья.
Нужно уметь пользоваться опытом других государств, которые привлекают иностранную рабочую силу. Например, Дубай. Местные там вообще ничем не занимаются: всё делают гастарбайтеры. Но благодаря грамотному планированию и государственному регулированию эти гастарбайтеры соблюдают законы той страны, в которой они находятся. И поэтому никто не стремится от них избавиться. А у нас предпочитают запретить и не пускать.
К сожалению, законы принимают люди, которые сильно оторваны от жизни. Может быть, они рассуждают правильно с точки зрения государственного мышления. Но не учитывают важные нюансы. Сейчас есть очень много других профессий, в которых можно заработать не меньшие деньги, при этом не болтаясь в кабине башенного крана, или монтируя арматуру на 24 этаже в минус 25. На такие работы даже из гастарбайтеров очередь не стоит.
Либо надо снизить объем вводимого жилья раза в два-три. Либо надо понимать, что придется прорабатывать систему использования труда приезжих рабочих. Я не против экзаменов и других методов регулирования, но когда идёт целенаправленный настрой внутри общества, что гастарбайтеры – это плохо, что мы не хотим их здесь видеть, то это не вариант. Нужно проработать четкие правила и следить за их исполнением.
– Как же вам удается удерживать позиции в таких непростых условиях?
– Наша компания – это сложившаяся команда высокого уровня профессионалов, которые умеют держать практически любой удар. Мы вместе прошли уже не один кризис. И 2010 года, и 2014 года, и 2020 года. Всё время приходится держать руку на пульсе.
Например, когда стало понятно, что скоро будет отменена льготная ипотека, я предупреждал коллег-строителей: будьте крайне внимательны к покупкам земельных участков – если сомнительная локация, лучше отказаться от приобретения.
Тем более, что мы находимся в фазе изменения законодательства строительной отрасли. Сейчас мы получаем разрешение на строительство только через процедуру комиссии по комплексному развитию территорий. И не все оказались готовы к осмыслению этого принципа. Ведь теперь приходится формировать совершенно иную финансовую модель. Если раньше разрешения выдавались без оглядки на наличие социальной инфраструктуры: она была учтена только в расчетных показателях и не предполагалась на момент ввода объекта в эксплуатацию, то теперь это стало одним из основных условий выдачи разрешения. А следовательно, все эти моменты нужно внимательнейшим образом просчитывать.
Растущий рынок нивелирует определенные ошибки в стратегии и тактике. Но падающий рынок не прощает никаких ошибок. Поэтому силами нашей команды мы проводим блиц-опросы и мозговые штурмы. Собираемся вместе: сметчики, финансисты, строители, служба заказчика… и обдумываем каждый конкретный проект. Где-то нужно принять решение о замедлении темпа работ. Если требует того финансовая ситуация, то можно и наступить на горло собственной песне, и отложить или перенести на несколько месяцев ввод в эксплуатацию. Потому что досрочный ввод может привести к финансовому провалу этого конкретно взятого объекта. Иногда приходится даже перекраивать планировки, потому что то, что вчера казалось приемлемым, сегодня становится невостребованным на рынке. Плюс нужно постоянно вести переговоры с банками. Сегодня льготная ипотека пока работает, но только через субсидирование с дополнительным финансовым участием застройщика. Соответственно, это потери прибыли. И нужно опять погружаться в финансовую модель и считать, насколько эти потери будут влиять на устойчивость конкретного проекта.
Ситуация в ГК «СМСС» не такая, как у большинства застройщиков. Такие компании полного цикла как наша можно по пальцам пересчитать. Нам приходится работать даже тогда, когда маржинальность не превышает пяти процентов. Потому что нужно сохранить коллектив. Приходится придумывать какие-то варианты, при которых организация может выживать.
При этом мы даже пытаемся у тех организаций, которые прекращают деятельность, перекупать сотрудников. Есть такое правило, что в кризис всегда надо прирастать. Самые темные часы – перед рассветом. И первым встанет тот, кто дольше всех не упал. На падающем рынке тоже можно расти. Но очень аккуратно. Нельзя предаваться эмоциям – только холодный расчет. А эмоции нужны при создании проекта: нужно вложить свою энергетику в фасады, в планировки, в архитектуру. Да, я понимаю, что эти эмоции чаще всего приводят к удорожанию проекта. Но ведь мы на протяжении десятилетий зарабатывали имидж компании, которая создает нетиповые, уникальные проекты. И тут важен баланс: и людей сохранить, и не свалиться в формат упрощения наших жилых комплексов. Поэтому мы стараемся найти золотую середину.
– Помимо этого Ваша компания – это еще и пример ответственного отношения к городу. Расскажите о социальных и благотворительных проектах, в которых вы участвуете.
– Администрация города Бердска сделала мне подарок на день рождения: 21 января подписали акт ввода в эксплуатацию церкви, которую мы строили.
Она не громадная, зато очень красивая и интересная. Это очень непростой объект, особенно с точки зрения внутреннего наполнения. Необходимо было приобрести светильники, подсвечники, подставки… Сделали шикарный иконостас: очень живой, смотрится просто феерично. Пол из натурального гранита. Главный купол – небесно-синий. Исполнителей на такие работы было найти очень сложно, но мы справились.
Церковь строили на мои собственные средства, но я даже не считал эти затраты. Для меня это было очень важно – сделать что-то такое, что останется многим поколениям. Оставить след.
Также мы стабильно помогаем Бердской православной гимназии. Например, в этом году ввели премиальные стипендии для отличников – небольшие разовые премии по итогам каждой четверти и по итогам года. И для лучших преподавателей тоже есть материальный стимул. Но я эту историю никак не раскручиваю, помогаю не ради пиара.
Также немножко помогаем женскому, мужскому и детскому баскетболу. Я являюсь президентом Федерации баскетбола Новосибирской области.
В рамках реализации соглашения о социальной ответственности застройщиков недавно ввели в эксплуатацию детский садик на улице Крылова. Подошли к работе, как всегда, очень качественно. Сдали без каких-либо недоделок, чем удивили городскую администрацию. Качество очень хорошее получилось. Всё аккуратно. И благоустройство сделали. Сейчас идет стадия получения лицензии Роспотребнадзора, но этим уже не мы занимаемся. Детский сад готов, укомплектован, с нашей стороны всё сделано. Кстати, мы установили пассажирский лифт, так как в садике три этажа, и этим тоже всех удивили. Раньше лифты в садиках не ставились. Ограждение, поручни – всё из нержавейки. Раньше это считалось признаком элитного бизнес-центра. А мы сделали в садике. Такой объект не стыдно показать.
Всегда стараемся работать так, чтобы можно было гордиться результатами своего труда.