Как исключить недвижимость из перечня облагаемых по кадастровой стоимости: судебный этап

С 2014 года статья 378.2 НК РФ устанавливает перечень случаев, когда налог на имущество рассчитывается не из среднегодовой стоимости, а из кадастровой, что выше в несколько раз (для торговых и офисных зданий и помещений, а также объектов в сфере общественного питания и бытового обслуживания)

Существует официальный перечень мероприятий по предотвращению включения в перечень до суда:
– проверка данных ЕГРН по участку, данных ЕГРН и техучета по недвижимости на участке: назначение, разрешенное использование и наименование.
– актуализация договоров аренды: целей, точное разделение на офисные и складские, точное указание вспомогательных помещений административного персонала для производственных нужд.
– мониторинг сайта ДИЗО, запрос проведения обследования фактического использования, обязательное предоставление всех запрашиваемых документов.
Обновленная статистика за 2025 год показывает, что за 5 лет количество объектов, включенных в перечень, выросло в 3,6 раз с 848 до 3042, при этом, разница между 2024 и 2025 годом – 1,5 раза!
При этом количество объектов, исключенных на основании судебного акта, снижается, их доля от общего числа составляла 4,9 % в 2018 году и 0,9 % в 2023 г.:
Таким образом, необходимо тщательно отбирать доказательства для отмены судебного акта.
Основными доводами, позволяющими оспорить включение в перечень, исходя из действующей судебной практики, являются:
– указание, что департамент отнес к офисным помещениям/зданиям объекты, которые имеют наименование «кабинет», «административное помещение», «деловое управление» и пр., которые с учетом иных доказательств не позволяют отнести данные помещения к офисным. Например, расположены среди множества производственных или складских помещений и, возможно, являются лишь сопровождающими процесс производства.
– указание, что департамент отнес к торговым объектам выставочные залы и иные подобные. В то время, как из совокупности доказательств однозначно не следует, что происходит выставка продаваемой продукции: нет окружающих непосредственно пересекающихся торговых помещений.
– указание, что департамент из нескольких различных видов разрешенного использования земельного участка выбрал только один и на его основании отнес расположенное на участке здание в перечень без проверки, к какому конкретно виду относится земельный участок.
– уполномоченный орган не провел обследование фактического использования, несмотря на запрос заявителя, при наличии сомнений в однозначности выводов документальной проверки.
– наличие расхождений между данными ЕГРН, техучета, договоров и даже справочных систем 2ГИС, и прочих.
Во-первых, как видно из приведенной практики, зачастую основаниями для удовлетворения административного иска об оспаривании нормативного акта по включению в перечень становится неполное совпадение терминологии с той, что используется в законодательстве, и отсутствие взаимосвязи между однозначно попадающими в перечень помещениями и включенными вместе с ними помещениями, якобы «вспомогательными», к торговым или общепиту. То есть, основания связаны с сутью использования помещений.
Во-вторых, отмена же по процедурным основаниям (недостатки при проведении департаментом проверочных мероприятий по включению в перечень) возможны крайне редко. Дело в том, что процедура включения в перечень предполагает исследование данных ЕГРН и технического учета. При этом, если данные однозначны, то обращение к собственнику с запросом документов или фактическое обследование не проводится. Собственник вправе сам запросить фактическое обследование, однако собственники либо сами не отслеживают процесс включения в перечень, либо даже если и отслеживают, то могут увидеть лишь результат – уже готовый перечень объектов.
В-третьих, крайне редко судебная практика допускает предоставление в суд документов, не использованных при проверке. Дело в том, что Департамент анализирует публичные данные ЕГРН и данные техучета от соответствующих органов. Если же у собственника есть новые техпланы, но не утвержденные уполномоченной организацией, то такие данные в расчёт не принимаются. Также обстоит дело и с договорами аренды: если они не представлены при досудебной проверке, но запрашивались органом, то суд с высокой степенью вероятности исследовать их не будет.
Таким образом:
1. Спор по исключению из перечня не является привычным для многих «гражданско-правовым» спором. Даже если Ваше здание реально производственное, это не означает, что можно принести в суд все доказательства, и что суд их оценит по существу. При оспаривании нормативного акта суд оценивает, мог ли заявитель предоставить данные доказательства органу при досудебной проверке. А если не мог, то по какой причине не внес своевременно актуальные данные в публичные источники (ЕГРН и техучет).
2. Большинство удачных споров проходит «на грани» ввиду неоднозначности формулировок наименований как в пользу департамента, так и в пользу заявителя.
В целом, как видно из изложенного, в таких типах споров надеяться на твердую позицию в связи с тем, что у вас действительно абсолютно не торговый и не офисный объект, не стоит. Важна своевременность действий, точность и актуальность данных, в том числе публичных. Поэтому приоритетом остаются досудебные профилактические меры.

Юрий Кузнецов,
старший юрист ООО «СИБИРСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ»