Ирина Заводина: Рынок меняется, и мы вместе с ним

Руководитель и основатель ООО «Ипотечный эксперт», спикер Всероссийского форума кредитного консалтинга и Сибирского жилищного конгресса, финансовый аналитик телеканала РБК, автор телепрограммы «Мнение. Новосибирск», действующий член Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Ирина Заводина рассказала о том, как изменился рынок ипотеки в современной России и как правильно инвестировать в недвижимость в новых условиях

В последний год экономическая ситуация в России сильно изменилась и работа кредитного брокера стала совершенно другой. Мы больше не можем предложить клиенту оптимальное решение по кредиту, потому что его просто нет. Ключевая ставка в 21% держится уже шесть месяцев и предложения, которые есть у банков, людям не выгодны. Теперь нет возможности снизить кредитную нагрузку, и приходится искать совершенно новые пути и необычные решения. Но как бы ни менялся рынок, людям всё равно нужно покупать жилье, и мы находим способы, чтобы помочь им это сделать.

2025 год – время рассрочки

С лета 2024 года на смену ипотеке во всей стране пришла рассрочка или, как ее называют, рассрочка 2.0.
Когда ключевая ставка выросла и рынок начал перестраиваться, одной из первых инициатив, предложенных застройщиками, стало более активное использование рассрочки. Ведь строительные компании, прежде всего, заинтересованы в том, чтобы продажи не останавливались, иначе они не смогут развиваться и запускать новые проекты.
Рассрочка предполагает более короткий срок, чем ипотека, а значит – и более высокие платежи, зато без процентов. И, по большому счету, для покупателей рассрочка – это очень выгодный инструмент. Во-первых, она фиксирует текущую стоимость квартиры. Во-вторых, оплачивается сразу основной долг, а не проценты, как в случае с графиком выплат по ипотеке. В-третьих, не возникает переплат.
Даже если ситуация пойдет не по плану, всегда можно подстраховать себя ипотекой на невыплаченную сумму, когда условия кредитования изменятся в лучшую сторону.
Сейчас застройщики готовы согласовывать индивидуальные удобные графики погашения рассрочки, а значит, можно найти подходящий вариант для каждого.

Инвестируем в туристическую недвижимость

Но недвижимость приобретается не только для жизни, а и как вложение средств с возможностью заработать в будущем.
Раньше, когда действовало много льготных программ, выросли объемы инвестиций в жилье. Однако сейчас льгот практически не осталось: ужесточились условия сельской и семейной ипотеки, взять IT-ипотеку практически невозможно…
А значит, пришло время искать другие варианты для инвестирования.
В Новосибирске довольно много нераспроданного жилья, дефицита нет – скорее даже профицит, ведь прирост населения не такой большой, как объемы сдачи. Но, вкладываясь в недвижимость, нужно оценивать покупку именно с точки зрения долгосрочной перспективы. Например, под сдачу в аренду. Или под перепродажу – в случае, если стоимость объекта со временем увеличится.
Выгодный современный вариант – это инвестиции в туристическую недвижимость. Сейчас резко выросла популярность алтайского направления. Развитие инфраструктуры Горного Алтая идет колоссальными темпами. Строительство горнолыжного курорта возле озера Манжерок привлекло туда новых инвесторов, поэтому стоимость земли в этом районе растет. И там активно возводятся апартаменты. Это выгодный вариант для вложения. Как пример – конкретный лот, который в прошлом году стоил 13,3 миллиона рублей, сейчас оценивается уже в 25 миллионов рублей. То есть прирост – больше десяти миллионов рублей за восемь месяцев! На данный момент есть очень много вариантов такой недвижимости, в том числе новые объекты, которые будут сдаваться в районе 2027 года. Стартовая цена там от 15 миллионов рублей.
Застройщики предлагают разнообразные апартаменты, которые можно передать в управление специализированной компании (причем очень известной, надежной). Они сдаются сразу с ремонтом и даже с мебелью. Это отличный вариант как для инвестиций под последующую перепродажу, так и под сдачу в аренду для получения постоянного пассивного дохода. А можно проживать в этих апартаментах самому или же приезжать туда на время отдыха, а в остальное время получать деньги.
Популярность Горного Алтая будет только расти, причем туризм там возможен круглый год, за счет горнолыжных комплексов. К тому же сейчас строится новое здание аэропорта в Горно-Алтайске, то есть поток пойдет еще и из-за рубежа, в частности, из Китая. К 2030 году там будет огромный туристический трафик, что делает долгосрочные инвестиции в эту сферу крайне выгодными в перспективе.

Индивидуальная стратегия

Работая с клиентами, мы стараемся выстраивать для каждого индивидуальную финансовую стратегию. Не просто помогаем выбрать удачную недвижимость и варианты снижения кредитной нагрузки, как делали раньше, а прорабатываем целую систему с использованием различных инструментов. Ищем действительно выгодные лоты – не только для решения частных задач, но и для инвестирования, для получения дополнительного пассивного дохода. Подбираем вариант временной рассрочки с последующим переходом в ипотеку, в том числе с учетом меняющихся льготных программ. И всё это время объясняем клиенту, как это всё устроено. То есть занимаемся еще и финансовым просвещением.
Так я вижу свою миссию. Не просто решать конкретную задачу по покупке какого-то объекта, а быть постоянным консультантом семьи, помогать разобраться в рынке, в финансовых инструментах, выстроить стратегию, которая позволит оставаться «на плаву» в любых условиях.