Анатолий Павлов: «Сегодня главная задача – выстоять и удержать позиции»

Руководитель Группы компаний «Сибмонтажспецстрой», Заслуженный строитель Новосибирской области Анатолий Павлов оценил текущую ситуацию на рынке и рассказал о наиболее ярких проектах компании.

– ГК «Сибмонтажспецстрой» занимает лидирующие позиции на строительном рынке Новосибирска. Как удается сохранять их в текущих условиях?
– В разные моменты по рейтингам на основании объемов текущего строительства ГК «СМСС» входит либо в тройку, либо в пятерку ведущих застройщиков, при том что мы – именно местная компания, тогда как в основном лидируют федеральные строительные организации.
Сохранить такие позиции сейчас очень сложно, тяжело. Всё время приходится быть на работе, буквально с утра до ночи. Вникать во все процессы. Чтобы сохранять лидерство в текущих условиях, нужно всё очень хорошо просчитывать, рисковать сейчас нельзя. Сложившаяся на рынке ситуация не прощает рисков, не прощает ошибок. В Москве, например, не так – там маржинальность стройки гораздо выше, а значит, где-то можно просчитаться, ошибиться в своих решениях. Но у нас сейчас так нельзя. Приходится выверять каждый проект.
Зачастую мы меняем решения на полпути. Нам говорили, что так часто и так много на протяжении одного объекта никто не меняет разрешения на строительство, как мы. Потому что мы по ходу дела то начинаем балконы менять, то планировки. Мы всегда находимся в диалоге с потребителем. Наш отдел продаж постоянно сообщает мне об отзывах потенциальных покупателей: что именно не нравится в наших предложениях. Постоянно консультируемся у дизайнеров. Ведь они понимают, как именно люди будут расставлять мебель в квартирах, какие сейчас есть тенденции. Стараемся всё это учитывать сразу. Часто перерабатываем планировки по ходу строительства, даже если приходится идти на дополнительные затраты, чтобы угодить потребителю жилья.

Именно так получается сохранять позиции. Ведь они сейчас зависят не от того, как много и с какой скоростью мы строим. Несколько лет назад покупали в основном у тех, кто быстро строит. Но сейчас покупатель становится всё более взыскательным.
Сейчас объемы стройки диктует объем продаж. Мы не начинаем строить новый дом, если еще не распродали предыдущий в той же локации. Но поскольку разрешение на строительство у нас уже есть, это время мы используем, чтобы изменить устаревшие планировки. Мы не боимся возвращаться и пересматривать ранее принятые решения. Стараемся быть гибкими в изменении проектов. И в том, что касается условий оплаты, гибких условий рассрочки, помощи в оформлении ипотеки и подобного.
К сожалению, у нас нет большого запаса собственных средств. Но зато есть очень большой земельный банк собственных участков, причем в хороших локациях. Мы готовим их, и все свободные средства запускаем в формирование следующих участков. Выкупаем частный сектор, ветхий фонд. По сути, делаем реновацию города собственными силами.
– В этом году ситуация на строительном рынке не очень стабильная. Какие прогнозы и тенденции Вы могли бы выделить на данный момент? Есть ли предпосылки по улучшению?
– На текущий момент ситуация, во всяком случае в нашей компании, улучшилась, по сравнению с весной этого года. Начиная с июня, тенденция идет на увеличение объема продаж.
Я связываю это с тем, что у людей довольно много денег хранилось на депозитах. Но сейчас пошли процессы по сокращению процентов по вкладам и увеличению налогообложения доходов по ним. Поэтому люди снимают деньги и вкладывают их в недвижимость.
В основном сейчас вкладываются в объекты надежных компаний, которые близки к сдаче и в хороших локациях.
Но это именно инвестиции, прежде всего. Зачастую эти квартиры стоят пустыми и готовятся к перепродаже. Люди не приходят туда жить сразу.
– В нашем предыдущем разговоре Вы говорили, что в регионе запустился диалог между строителями, властью и банковским сообществом по вопросам приостановки финансирования проектов из-за снижения темпов продаж жилья. Удалось ли на сегодняшний день прийти к какому-то компромиссу?
– К счастью, этот диалог действительно состоялся. Вице-губернатор и министр строительства Новосибирской области собрали руководителей ведущих банков и предупредили, что наличие средств на эскроу-счетах – это не панацея. И если даже вернуть людям деньги, они всё равно станут «обманутыми дольщиками». Затраты на обслуживание ипотеки никто не вернет. И цены на жилье растут быстро – человек, который заберет свои деньги, уже ничего на них не купит. Более того. Закон позволяет не забирать деньги, а требовать от государства завершения строительства. А значит, если банк прекратит финансирование объекта и обанкротит застройщика, то возникнет вопрос: а кто будет все эти дома достраивать?
Проблема в том, что зачастую банки бездумно выдавали деньги на строительство. Но тогда ставка была низкая и маржинальность проекта зависела только от себестоимости стройки и стоимости продаж. Обслуживание кредита занимало не очень большой процент затрат. Но сейчас на некоторых проектах банк забирает «маржу» целиком, а то и приходится доплачивать. К сожалению, и у нас такое есть – работаем просто «в ноль». Достраиваем только потому, что надо достраивать. А зарабатывают больше всех банкиры.
И возникает замкнутый круг. После повышения ставки финансовые модели проектов стали рушиться. И из-за этого банки перестают их финансировать. Это тупик! У застройщика может просто не быть средств на достройку, и единственный выход для него – заморозить стройку.
Как я понимаю, в таком случае надо замораживать стоимость ставки. Или надо было предусматривать возможность ее повышения заранее. А в текущей ситуации единственный вариант – это хоть как-то достраивать дом, а проценты – списать. Потому что обанкротить застройщика – не поможет: те деньги, которые можно будет у него изъять, не помогут достроить дом.

К счастью, меня услышали. И власть, и банкиры напряглись. Поняли, что если уж взялись финансировать объект, то бросать его нельзя.
– Также Вы говорили об изменении правил благоустройства территории для уникальных объектов. Есть ли подвижки в этом направлении?
– Мы разработали массу предложений по уникальным объектам. Большая их часть принята на рассмотрение. Они уже прошли через несколько совещаний у вице-губернатора, в Минстрое и на площадке Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента. Теперь должны быть внесены в правила землепользования и застройки. Для этого их должны утвердить на сессии Горсовета. Сейчас как раз готовится эта процедура – если всё пойдет нормально, то в декабре их рассмотрят. И после этого будет понятно, что из наших предложений принято, а что – отвергнуто.
– Также мы обсуждали, что мэрия готовит предложения по процедуре расселения частного сектора на территориях, отведенных под социальные объекты. Вы ожидали, что уже в этом году появится первый прецедент изъятия индивидуальных жилых домов под объекты социальной инфраструктуры. Это произошло?
– Скоро сказка сказывается, да нескоро дело делается… Пока ни одного объекта не расселили, хотя попытки идут.
– Что касается непосредственно объектов ГК «СМСС» – какие Вы сейчас считаете наиболее знаковыми?
– Мы в этом году уже ввели в эксплуатацию два объекта.
Один из них я считаю очень интересным. ЖК «Менделеев» – 30 этажей. Там очень интересное решение по входным группам. Неожиданно получилось, я бы сказал – великолепно. Не обо всех своих проектах могу так сказать. Но тут, когда заходишь, возникает WOW-эффект. Шестиметровые потолки, шикарные люстры, подсветка, в холле – фонтан! Мы задумали это давно, но не знали, как получится. А получилось лучше, чем на картинках! Гранитный пол с вырезанной совой (это символ серии наших комплексов: «Ломоносов», «Коперник» и «Менделеев»). Сейчас там уже раздают ключи от квартир.
Хотя это дом класса «комфорт-плюс», холл – как в премиум-классе. Кстати, я очень серьезно отношусь к понятию «дом премиум-класса» и даже подготовил методичку о том, какими характеристиками он должен обладать. К таким домам я бы мог отнести «Чикаго», «Михайловский» и «Милк Хаус».
– А какой еще проект сдали в этом году?
– ЖК «Звезда». Самое интересное там – это благоустройство. Во-первых, парк, который мы обустроили для соседей. Во-вторых, малые архитектурные формы, установленные во дворе. Огромный космический корабль и фонтан. Фантастическое благоустройство, ориентированное на детей.
Кстати, я заметил, что в Москве дома премиум-класса благоустраиваются с акцентом на отдых взрослых, а детям почему-то уделяется мало внимания. Играть в таком дворе негде, даже если он размером в два гектара и очень красивый. А мы стараемся, чтобы дворы были ориентированы, прежде всего, именно на детей.
– Новые проекты начинаете?
– Да. Недавно начали «Чацкий», ЖК «Паскаль». Я думаю, в 2026 году начнем строить бизнес-центр на Инских холмах.
Также в следующем году начнем строить последний дом ЖК «Чкалов» – восьмой. Уже ведем рабочее проектирование.
У нас очень много сотрудников. Деваться некуда. Даже если мы работаем с нулевой рентабельностью, что с точки зрения законов экономики неправильно, – это надо делать, чтобы сохранить коллектив. Ждем, когда ставка ЦБ вернется к нормальным показателям.
– На днях состоится великое освящение построенного вами храма в Бердске. Есть ли в ваших планах какие-то новые благотворительные проекты?
– Да, великое освящение храма-часовни Успения Пресвятой Богородицы в Бердске состоится 2 ноября.
Что касается благотворительных проектов, мы системно занимаемся поддержкой баскетбола, а также Православной гимназии в Бердске (премируем учителей и учеников-отличников).
Что касается новых глобальных благотворительных проектов – таких планов пока нет. Наша главная задача на сегодняшний день – выжить, устоять и отстоять позиции, которых мы добивались несколько лет.

Марина Вдовик