Юрий Гатилов: «Когда рынок кричит о кризисе, мы строим будущее»

Российский рынок недвижимости переживает один из самых турбулентных периодов за последние годы: высокая ключевая ставка, сокращение льготной ипотеки, настороженность покупателей. Именно в этот момент компания «Новосибирский квартал» объявляет о запуске PEGAS – жилой системы, построенной по принципам «десятиминутного города». О том, как продавать недвижимость, когда рынок замер в ожидании и вернуть людям самый дефицитный ресурс – время, – в разговоре с генеральным директором компании Юрием Гатиловым

— Юрий Александрович, эксперты говорят о заморозке рынка. А Вы запускаете масштабный проект PEGAS. Это смелость или безрассудство?
— (Смеется) Знаете, в бизнесе есть два типа решений: те, что принимаются от страха, и те, что от понимания. Мы не боимся текущей ситуации – мы ее понимаем. Да, ставка высокая. Да, спрос просел. Да, многие застройщики впали в ступор и ждут «лучших времен». Но мы задали себе вопрос: что на самом деле хочет покупатель в 2025 году? И поняли – он хочет не квартиру, а решение. Раньше люди покупали квадратные метры с отделкой. Сегодня они покупают качество жизни, которое получат в этих метрах. Это колоссальный сдвиг в мышлении, и кто это понял первым – тот выигрывает.
PEGAS – это не просто жилой комплекс. Это ответ на запрос современной семьи: верните мне время. Время, которое съедают пробки, логистика, бесконечные поездки детей по кружкам через весь город.
— То есть Вы не боитесь высокой ставки?
— Боюсь. Как любой предприниматель. Но страх – плохой советчик в стратегических решениях. Посмотрите: что происходит на рынке? Несистемные застройщики, которые строили один-два дома и конкурировали только ценой, сейчас испытывают катастрофические проблемы. Потому что при дорогой ипотеке покупатель становится разборчивым. Он не готов переплачивать. Но за правильный продукт – готов. И вот здесь мы видим свое окно возможностей. PEGAS – это не масс-маркет. Это продукт для тех, кто считает не стоимость квадратного метра, а стоимость жизни. А таких покупателей кризис не отменил – он их только сделал более требовательными.
— Вы упомянули «десятиминутный город». Звучит как урбанистическая утопия. Как это работает в реальности?
— Отличный вопрос. Давайте по пунктам. Концепция «пятнадцатиминутного города» – это тренд, который захватил мир от Парижа до Сингапура. Идея проста: все базовые потребности – работа, школа, магазины, досуг – должны быть в пешеходной доступности. Это снижает зависимость от автомобиля, улучшает экологию, возвращает людям время. В России это всегда считалось нереализуемым. Наши масштабы, климат, инфраструктура – все против. Но мы в «Новосибирском квартале» решили: если нельзя переделать весь город, можно создать микрорайон, где эта модель работает. PEGAS – это «десятиминутный квартал». Мы математически просчитали: 89% ежедневных потребностей семьи закрываются в радиусе десяти минут от дома. Это не утопия. Это грамотная инженерия локации.
— А кто ваш покупатель? Кто готов платить за эту «инженерию времени»?
— Мы очень глубоко изучали портрет нашего клиента. Провели глубинные интервью с покупателями, анализировали их поведение в наших предыдущих проектах. Ядро аудитории PEGAS – это семьи с детьми от 0 до 12 лет. Чаще всего это: IT-специалисты – они работают удаленно или в гибридном формате, для них критична возможность быть рядом с семьей, не тратя два часа на дорогу. Квалифицированные медики, юристы, менеджеры среднего и высшего звена – люди с хорошим доходом, но жестким графиком. У них нет времени на логистику. Предприниматели малого и среднего бизнеса – для них время – буквально деньги. Каждый час, потерянный в пробке, – это упущенная прибыль.
Что их объединяет? Они все считают стоимость жизни, а не стоимость квадратного метра. Вот классический диалог с нашим покупателем: «Квартира стоит X рублей.
– А сколько я сэкономлю на такси для детей? – А сколько сэкономлю времени, не стоя в пробках? – А сколько сэкономлю нервов, зная, что ребенок в безопасности во дворе?» Когда они складывают эту математику – цена перестает быть барьером.
— Давайте конкретнее про локацию. Почему именно это место?
— Локация – это 70% успеха проекта. Можно построить архитектурный шедевр в чистом поле – и он не будет продаваться. Можно построить типовую коробку в правильном месте – и она разлетится. У PEGAS локация – это его главный актив.
Во-первых, метро. «Березовая роща» – станция, которая связывает весь город. 10 минут пешком – и ты в метро. Для семьи это критично: подросток может сам ездить на занятия, мама не привязана к машине, папа не стоит в пробках.
Во-вторых, образование. Гимназия № 13 имени Быкова – это 90 лет истории, это школа, куда родители записывают детей за год вперед, это место, где 74% учеников – дети выпускников. Когда три поколения семьи учились в одной школе – это показатель качества.
В-третьих, ТРЦ «Аура». Это не просто торговый центр. Это 300 магазинов, кинотеатр, рестораны. Суббота для семьи: привезли детей на занятия, сами прошлись по магазинам, вместе в кино, пообедали – и домой. Один маршрут, ноль стресса.
В-четвертых, природа. Парк под окнами – с зонами для спорта, прогулок, детских игр. Не нужно ехать за город, чтобы подышать. Открыл окно – и уже дышишь.
Мы не создаем локацию. Мы находим идеальную – и раскрываем ее потенциал.
— Вы говорите о «философии крыльев». Что это значит?
— Мы не случайно выбрали это название. Наша формула: «Город предоставляет возможности, PEGAS дарует крылья». Что такое «крылья» для современной семьи? Первое – это свобода. Свобода не быть привязанным к машине. Свобода отпустить ребенка гулять без страха. Свобода работать из дома и при этом не сходить с ума в четырех стенах. Второе – это время. Третье – это энергия. Когда вы не вымотаны дорогой, пробками, суетой – у вас остаются силы на детей, на хобби, на себя. Крылья – это возможность жить, а не выживать.
— А что с архитектурой? Планировками? Или для вас – это вторично?
— Ни в коем случае! Локация привлекает, но архитектура и планировки – это то, в чем живешь каждый день. Архитектура PEGAS – это современная классика. Не кричащая, не вычурная, но выразительная. Фасады, которые не устареют через пять лет. Пропорции, приятные глазу. Благородные материалы. Мы не гонимся за трендами – мы создаем то, что называется timeless design. Дом, который через 20 лет будет выглядеть достойно.
Планировки – это отдельная история. Мы отказались от типовых решений. Каждая планировка проходила через фокус-группы с реальными семьями. Мы спрашивали: «Где вы готовите завтрак? – Где делает уроки ребенок? – Где вы работаете удаленно? – Где храните коляску, велосипеды, лыжи?» И под эти реальные сценарии создавали пространство. Это квартиры, спроектированные не архитекторами для архитекторов, а архитекторами для семей.
– Вы упомянули, что ведете еще один проект в формате КРТ. Расскажите.
– Да, действительно, мы приступаем к нашему следующему масштабному проекту в Первомайском районе, и он идеологически продолжает то, что мы начали с PEGAS, но на новом уровне. КРТ – комплексное развитие территорий – это не просто строительство домов. Это создание целого района с нуля: жилье, школы, детсады, поликлиники, спортивные объекты, парки, коммерческая инфраструктура. Мы планируем создать настоящий «город в городе». Это будет PEGAS, умноженный на 10. Мы сейчас проходим все согласования, это длительный процесс. Но уже сейчас видим огромный интерес от покупателей. Почему? Потому что КРТ – это не девелоперская прихоть. Это ответ на запрос рынка. В КРТ застройщик и государство обязаны создать всю инфраструктуру. Это гарантия, что через пять лет ты не окажешься в спальнике без школ и поликлиник.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке? Что будет дальше?
— Рынок проходит через естественный отбор. И это, как ни странно, хорошо. Что происходит сейчас: застройщики-однодневки, которые строили на коленке и конкурировали только ценой, уходят. У них нет ни финансовой подушки, ни репутации, ни продукта, за который можно просить адекватные деньги. Средние игроки замерли в ожидании – не понимают, что делать. Они привыкли работать в условиях роста рынка, а кризис выбивает их из колеи. А сильные – растут. Потому что покупатель, который остался на рынке, выбирает лучшее из доступного. И готов за это платить.
Мой прогноз: Ближайшие 6-12 месяцев – рынок будет сложным. Высокая ставка продолжит давить на спрос. Многие проекты заморозятся. Будут банкротства среди слабых игроков. Но к концу 2026 года – начнется восстановление. И вот тогда окажется, что предложение качественного жилья – в дефиците. Потому что сейчас мало кто строит. И те, кто не испугался кризиса и продолжал строить правильные проекты – окажутся в выигрыше. PEGAS – это наша ставка на это будущее.