Квартира с видом на реку продлевает жизнь

Известный застройщик Анатолий Павлов рассказывает о наиболее интересных проектах ГК «СМСС» и озвучивает планы по развитию строительной отрасли

– С момента нашего предыдущего интервью произошло несколько значимых отраслевых событий. В частности, состоялась Сибирская строительная неделя. Как Вы оцениваете ее итоги?
– По оценкам участников, Строительная неделя, которая проводилась в Новосибирске, в лучшую сторону отличалась от похожих мероприятий в соседних регионах. Не сама выставка – там, наоборот, была определенная «просадка» по экспонентам. А именно деловая программа. Мероприятия оказались действительно эффективными. К сожалению, невозможно побывать на всех, но те, которые я посетил, были очень интересными, с живой дискуссией.
Я участвовал в сессии по высотному строительству, где выступали спикеры из разных регионов. Рассказывали, что строят небоскребы даже в зонах высокой сейсмической опасности. Потому что есть волевое решение власти для этого. И это важно, ведь высотные дома придают городу статус, имидж столичности. Взять, к примеру, тот же Дубай… Да, такие дома дороже и в строительстве, и в эксплуатации. Но это имидж. К сожалению, в Новосибирской области наша инициатива по строительству небоскреба пока не находит поддержки и только наталкивается на бюрократические препоны.

Еще одно интересное мероприятие касалось комплексного развития территорий. Другие регионы поделились опытом того, как подобные проекты реализуются у них. И мы тоже смогли сравнить это со своим опытом.
Были и доклады, посвященные искусственному интеллекту. Я думаю, что это область, которая на сегодняшний день слабо охвачена. Нейросети можно использовать в строительстве, но осторожно. Потому что ИИ, в отличие от человека, не может нести ответственность за свои решения.
Но особенно могу отметить круглый стол, связанный с налогообложением. Именно там родилась идея кооперации и обращения строителями в Торгово-промышленную палату РФ (через Новосибирскую) с целью описать наши проблемы в коллективном письме. Сейчас эта работа уже запущена и, будем надеяться, даст реальные результаты.
– Там же, в частности, поднимался вопрос налогообложения непроданных квартир. Есть перспективы урегулировать эту ситуацию?
– Перспективы, наверное, есть, потому что все понимают, что сейчас каждый объект сдается с определенным объемом нераспроданности.
На темпы продаж влияет множество факторов, особенно сужение возможностей льготной ипотеки. При этом темп строительства сохраняется прежний. Поэтому нередко дома сдаются с 30–40 процентами нераспроданности. Из-за этого не хватает объема денежной массы на эскроу-счетах, чтобы погасить тело кредита и рассчитаться с банком. Оставшиеся квартиры попадают в залог банку. Но при этом еще и возникает риск, что на эти квартиры тебе еще раз насчитают налог на прибыль! Причем это сделают спустя три года, когда у тебя уже финансовый результат посчитан, деньги поделены и потрачены, а часть акционеров уже уехала… Возникают непредвиденные убытки: эти доначисления и пени за три года, которые могут практически равняться сумме доначислений. А если еще что-то пошло не так, могут и штраф назначить… С этой проблемой столкнулись все застройщики, поэтому решили выйти с коллективным письмом в общественные организации.
К сожалению, подход поменять очень сложно. Но мы будем надеяться, что нас услышат.

– Кроме того, прошло отчетное собрание Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Новосибирской области, на котором было поднято много актуальных проблем. Удалось ли найти пути решения каких-то из них?
– Один из важных вопросов, которые были рассмотрены на заседании, – это КРТ. Я продолжаю настаивать на том, что необходимо запускать аукционы по инициативе органов местного самоуправления. Не реже раза в месяц. Это должны быть участки по несколько гектаров, занятые ветхим фондом, частным сектором или морально устаревшими МКД. Выкупивший такой участок застройщик затем уже сам занимается расселением этих домов. А государство просто получает деньги за землю. Расселение через суды может занять много лет. Поэтому я считаю, что продажа с аукциона договоров КРТ по инициативе органов местного самоуправления – это торговля мечтой. При этом для власти это выгодно, себестоимость создания муниципалитетом такого продукта небольшая, а денег в бюджет можно получить много. Но цена должна быть адекватная, с учетом тех издержек, которые понесет застройщик в процессе расселения. К сожалению, у нас таких аукционов сейчас проводится очень мало. Надеюсь, что понимание сформируется и их станет больше.
В целом могу сказать, что я не вижу проблемы в том, что сейчас строится много жилья. Я занимаюсь расселением ветхого фонда и ИЖС и вижу, в каких условиях живут люди. Повезло тем из них, кто попал под программу расселения. Но ведь многие бараки стоят десятилетиями и не попадают ни под какие программы…
Уверен, что потребность в хорошем жилье в Новосибирске присутствует. Причем этот рынок не особо насыщен. Есть компании, которые работают в секторе социального жилья. Насколько оно будет востребовано, я не знаю. Уверен, что портрет покупателя таких квартир – это приезжие (не обязательно мигранты, но и те, кто переезжает из других регионов или из сельских районов). А портрет покупателя жилья, которое строит ГК «СМСС» – это люди, которые улучшают свои жилищные условия. Те, кто переезжает в наши дома из «панелек», из ИЖС или бараков. Но чтобы люди могли себе это позволить, необходима доступная ипотека. Месячный платеж не должен превышать 25 процентов дохода семьи. Когда мы добьемся таких условий, тогда поймем, что кризис закончился и начнется очередной строительный бум.
Еще один проблемный вопрос, который поднимался на заседании АРИД – это работа с департаментом транспорта. Проблема касается изменений в оформлении присоединения к транспортным сетям. Все началось с того, что были застройщики, которые строили дороги к своим комплексам без учета нормативной базы, да еще и не передавали их на баланс муниципалитета. В итоге покрытие не выдержало нагрузки, жители стали жаловаться, а мэрия ничего не может сделать. Чтобы избежать таких проблем в будущем, правила изменили. Но страдают из-за этого теперь как раз добросовестные застройщики. К сожалению, пока шагов навстречу в решении этой проблемы мы не видим.
– Ситуация в экономике меняется буквально каждый день. Например, с февраля вступили в силу изменения в выдаче льготной ипотеки. Это уже успело как-то отразиться на Вашей работе?
– Действительно, ситуация меняется постоянно. И на продаваемость квартир влияет множество факторов. Один из них – как раз завершение программы льготной ипотеки. Изменились ее условия, уменьшилось количество людей, которые могут ею воспользоваться. Сначала эта новость вызвала рост продаж, потому что люди пытались успеть по старой программе ипотеку взять, даже если она им не очень была нужна. А теперь, наоборот, возник спад, потому что те, кто мог бы заключить договор по старым правилам, больше этого сделать не могут. Поэтому если смотреть именно 2026 год, то картина вырисовывается нерадостная. Но если учесть предыдущий всплеск, то все не так печально.
– Что касается прогнозов, эксперты ждут роста спроса на недвижимость к 2027 году. Вы согласны с этим?
– Мой прогноз в том, что надо всем застройщикам обрастать земельным банком к концу этого года. Я думаю, что 2027 год будет уже гораздо «теплее». Будем надеяться, что не начнется глобальной войны по всему миру, что благоразумие возьмет верх над амбициями и ненавистью. А тогда и у нас будет все хорошо. Ставку понизят к концу года, я думаю, до 12 процентов. В следующем году она должна прийти к 10 процентам. А когда ставка 10 – уже можно нормально работать. Будет и доступная ипотека, в том числе обычная рыночная – не льготная.
Поэтому я и говорю о том, что застройщикам надо обрастать своим земельным банком. Но стоит учитывать, что в текущей ситуации необходимо крайне аккуратно осваивать новые локации, особенно там, где высокая конкуренция. Важно не ошибиться с расположением объекта.
Второй важный момент – качество товара. Прежде всего, это касается планировок. Они должны быть максимально выверенными.
И, конечно, цена. Когда у тебя все решения точные, нет ошибок, которые тянут за собой удорожание проекта, то ты можешь себе позволить ценник чуть ниже, чем твои конкуренты. А если у тебя при этом еще и удачные планировки, то чек получается подъемным для покупателя. Если все эти моменты правильно отрегулированы и учтены, то в 2027 году компании, которые будут представлять на рынке качественный продукт в достойных локациях, будут развиваться и прекрасно себя чувствовать.

– Какие объекты ГК «СМСС» на сегодня Вы считаете наиболее перспективными?
– Перспективный проект – «Бирюзовая жемчужина». Единственный минус, который там сейчас есть – это отсутствие школы. Мы работаем над решением этого вопроса. А пока этот комплекс лучше всего подходит тем, у кого дети уже выросли.
Это прекрасное место на берегу. Доказано, что жилье с видом на реку увеличивает продолжительность жизни на несколько лет! А еще в шаговой доступности – самый большой лесопарк Новосибирска – Заельцовский парк. Множество возможностей: велосипед, лыжи, коньки, зоопарк… На пенсии я бы и сам туда переехал. Взял бы себе там квартиру с панорамным видом и чувствовал бы себя прекрасно.
Первый дом в этом комплексе давно сдан, второй тоже, третий сдан 31 декабря, а на следующий получено разрешение, мы в этом году его начнем.
Этот комплекс, как и «Калининский квартал», мы строим, расселяя частный сектор. Каждый домик – отдельно… Так и работаем. Потихоньку освобождаем место для своих объектов, для садиков и школ. И создаем действительно достойное жилье, в котором и самому хотелось бы жить.

Марина Вдовик