Новые возможности и новые препятствия

31 июля прошлого года был принят закон, внесший значительные изменения в ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Каковы его наиболее значимые изменения?

Во-первых, это массовая кадастровая оценка всех объектов недвижимости. В 2021—2023 годах проводится новая кадастровая оценка всех объектов недвижимости вне зависимости от дат предыдущей оценки. В Новосибирской области 28 сентября 2021 года завершена кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов. В 2022 году будут оцениваться иные земельные участки, в 2023-м — здания и сооружения.
Во-вторых, место оспаривания кадастровой стоимости — установление рыночной стоимости. То есть, вместо оспаривания кадастровой стоимости будет проводиться установление кадастровой стоимости в размере рыночной. В Новосибирской области (НСО) такая процедура вступает в силу с 1 января 2021 года и применяется ко всем объектам недвижимости, вне зависимости от того, как давно они оценены.
Теперь — порядок рассмотрения заявления. Ранее, если заинтересованное лицо (собственник, арендатор и т.д.) не было согласно с кадастровой стоимостью, её приходилось оспаривать в Комиссии при Росреестре в составе от трех до пяти человек с вызовом специалистов, рассчитывавших рыночную и государственную кадастровую стоимости. Комиссия рассматривала обоснованность установления той или иной цены по существу и могла отказать в установлении рыночной стоимости, если посчитала её необъективной. Комиссия была необязательной, и можно было сразу обратиться в суд, где требования заявителя рассматривали аналогичным образом.
Новая процедура предлагает иной подход: правообладатель заказывает отчет об оценке, приносит его в Центр кадастровой оценки с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Никаких заседаний не проводится. Центр кадастровой оценки просто анализирует отчет на соответствие формальным требованиям: полнота и достоверность сведений об объекте, отсутствие расчетных или иных ошибок, соблюдение требований закона об оценочной деятельности.
В суд теперь можно обратиться только после прохождения процедуры в данном Центре. Таким образом, вместо очного разбирательства предусмотрено ускоренное рассмотрение без привлечения сторон, с возможностью отказа в установлении рыночной стоимости лишь при нарушении процедурных требований.

Сроки подачи заявления и установления рыночной стоимости

По новым правилам заявление об установлении рыночной стоимости можно подавать в любой момент, но должно пройти не более 6 месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость. После утверждения рыночная стоимость считается установленной с 1 января того года, в котором подано заявление. Государственная кадастровая стоимость по новым правилам также применяется с 1 января года, следующего за годом проведения оценки.
Соответственно, на текущий момент рыночную стоимость можно установить не ранее чем с 1 января 2022 года, если подать заявление до 2023 г. (если сильно постараться, то можно подать до 2022 г. и установить с 2021 г.).

Статистика и судебные перспективы

По старым правилам по статистике Росреестра в России в течение 2021 года подано 12 040 исков об оспаривании кадастровой стоимости, из которых 49,7 процента были удовлетворены. Учитывая, что теперь досудебный порядок обязателен, а основания отказа строго регламентированы, исков должно было быть меньше, а процент удовлетворения — больше.
Пока споры по новым правилам касаются только самого отказа Центра оценки в приеме заявления. Суды встают на сторону заявителя.

Обязательная государственная судебная экспертиза — большая ложка дегтя

Изложенные радужные прогнозы перечеркивает Распоряжение Правительства РФ от 16 ноября 2021 г.
В подавляющем большинстве дел при оспаривании кадастровой стоимости (теперь при установлении рыночной) суд не ограничивается отчетом оценщика и проводит судебную оценочную экспертизу.
Указанным распоряжением правительство установило перечень судебных экспертиз, которые проводятся только государственными судебно-экспертными учреждениями. К таким экспертизам отнесли в том числе «судебные экспертизы по определению рыночной стоимости» недвижимости «в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости». К видам таких экспертиз отнесли строительно-техническую и землеустроительную.
С одной стороны, формально юридически распоряжение правительства ни на что не влияет.
Во-первых, по статусу распоряжение — это не нормативный акт и принимается для внутреннего пользования и установления взаимоотношений между госорганами.
Во-вторых, для установления рыночной стоимости в суде всегда проводилась оценочная экспертиза, так как закон о кадастровой оценке при подаче досудебного заявления об установлении рыночной стоимости в Центр оценки обязывает прилагать отчет об оценке. А внесенные в перечень правительством строительная и землеустроительная экспертизы устанавливают не рыночную, а нормативную стоимость по программе «Гранд-смета».
С другой стороны, законодательство не содержит определения, что рыночная стоимость устанавливается на основе аналогов (как делают оценщики), а потому суд при желании может «притянуть за уши» под это понятие и стоимость, определенную «Гранд-сметой».
В любом случае цель правительства очевидна: закрепить только за государственными экспертами споры по кадастровой стоимости, и ничто не мешает завтра включить в документ оценочную экспертизу.
Таким образом, после выхода Распоряжения правительства судебный процесс теряет смысл, ликвидируется самый основной принцип состязательности. Получается, что в споре с государством суд обязан назначать государственного же эксперта, в связи с чем рыночная стоимость в его версии может не сильно отличаться от кадастровой.
Ещё одним последствием станет затягивание судебных разбирательств, затянутся они в связи с дефицитом государственных экспертов. Превышение спроса над предложением и монополия на рынке могут привести к решению повысить цены на государственные судебные экспертизы. Учитывая, что заявитель, скорее всего, проиграет в таком деле, почти все судебные расходы лягут на заявителя.

Что делать в сложившейся ситуации?

Вариант первый: на досудебной стадии не ограничиваться подачей заявления, а работать вживую со специалистами бюджетного учреждения.
В случае отказа — подготовить ещё один отчет об оценке и снова подать его в Центр оценки. Благо изменения в закон позволяют неограниченное количество раз подавать заявление. Однако это дополнительные расходы, которые Вам никто не компенсирует.
Вариант второй: обжаловать в суде только сам факт отказа центра оценки в установлении рыночной стоимости без требования установить рыночную стоимость в суде. После определения судом обоснованности/необоснованности отказа с помощью эксперта-оценщика (государственного эксперта здесь не должны привлечь, так как оценочная экспертиза пока не вошла в перечень правительства), повторно подать в центр оценки заявление.
Третий вариант (крайний): если по какой-то причине устанавливать саму рыночную стоимость тоже придется в суде, то нужно настаивать, что для судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости нужен эксперт-оценщик.

Сложности переходного периода

Как было указано, и рыночная и государственная кадастровая стоимости теперь применяются с 1 января. Но по старым правилам государственная кадастровая стоимость могла вступать в силу в любую дату.
Например, на одном земельном участке с 20 октября 2020 года по 24 января 2021 года действовала кадастровая стоимость в 15 раз выше рыночной. Правообладатель подал в июле 2021 года заявление об установлении рыночной стоимости не с 1 января 2021 года, а с начала действия кадастровой — 20 октября 2020 года.
Центр кадастровой оценки не принял заявление, и суд первой инстанции не принял иск. Суд апелляционной инстанции встал на сторону заявителя, указав, что стоимость архивная и законом не регулируется её оспаривание.
Решение справедливо. Однако, во-первых, по новым правилам рыночная стоимость не привязана к конкретной кадастровой и понятие «архивная/не архивная» неприменимо. Во-вторых, получается, если стоимость не архивная, а действующая, то мы не можем пересмотреть её в той части, которая установлена до 1 января 2021 г., и нужно ждать, когда стоимость станет архивной, и тогда идти её оспаривать.

Исправление ошибок в кадастровой стоимости

Новый порядок исправления ошибок распространяется на все объекты недвижимости, вне зависимости от того, как давно и по какому закону они оценивались.
Процедура исправления ошибок не дает возможности предложить самостоятельно подготовленную рыночную стоимость. Можно только просить исправить арифметические ошибки, опечатки, неверную методику расчета кадастровой стоимости.
Но преимуществом новой редакции являются сроки: заявление об исправлении ошибок можно подать в течение 5 лет со дня утверждения ошибочной кадастровой стоимости. Исправленная стоимость будет иметь обратную силу применяться с того дня, в котором была утверждена кадастровая стоимость с ошибками.
Важным нововведением является обязанность Центра кадастровой оценки в случае отказа в исправлении ошибки указать все основания со ссылкой на страницы отчета о кадастровой стоимости. Данное нововведение снижает вероятность необоснованных отказов и упрощает их оспаривание в суде.
Однако есть и неприятные новости. Ранее, если были выявлены ошибки по заявлению собственника, кадастровая стоимость либо уменьшалась, либо не изменялась. Сейчас возможно и увеличение стоимости. Поэтому до подачи заявления нужно определить перспективы по снижению или увеличению стоимости с помощью оценщика.
Кроме того, региональные власти могут теперь самостоятельно принять решение об исправлении ошибок и увеличении стоимости. Такая стоимость применяется с 1 января года, следующего за пересмотром. В этом случае выходом для правообладателя станет установление кадастровой стоимости в размере рыночной (или не станет, если Распоряжение правительства о государственной судебной экспертизе будет применяться в том смысле, который в него заложен).
Таким образом, в новой редакции закон повышает требования и к Центру оценки, и к заявителям.

Новый порядок массового снижения кадастровой стоимости

Также упрощен порядок массового снижения кадастровой стоимости: вместо проведения внеочередной кадастровой оценки стоимость снижается автоматически, если индекс цен на рынке недвижимости снизился на 30% и более по сравнению с годом, следующим за годом проведения кадастровой оценки. Росреестр публикует индексы на сайте: (https://rosreestr.gov.ru/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/indeksy-rynka-nedvizhimosti-na-01-01-2021/). Затем Центр оценки в течение 3 месяцев должен внести сниженную кадастровую стоимость в ЕГРН. Поэтому стоит отслеживать такие данные и контролировать своевременное внесение уменьшенной цены в ЕГРН по вашим объектам.
Учитывая вышеизложенные нововведения, мы пришли к выводу о том, что изменения, внесенные в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» упрощают порядок уменьшения кадастровой стоимости, снижают вероятность необоснованных отказов и упрощают оспаривание отказов в суде:
1) Вместо оспаривания кадастровой стоимости введена процедура установления рыночной с четким перечнем оснований для отказа исключительно по формальным признакам.
2) Для процедуры исправления ошибок в кадастровой стоимости также сформулированы жесткие требования к решению Центра кадастровой оценки об отказе в исправлении ошибок.
3) Установлено автоматическое снижение кадастровой стоимости при падении индексов рынка недвижимости более чем на 30 процентов.
Однако правительство, установив обязательную государственную экспертизу по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной, усложнило процесс установления рыночной стоимости. Поэтому в случае отказа в досудебной стадии в установлении рыночной стоимости придется прибегнуть к следующим вариантам:
1) Неоднократно проходить внесудебную стадию, где шансы на одобрение благодаря поправкам выше.
2) В суде ограничиваться рассмотрением незаконности оснований отказа на досудебной стадии, а рыночную стоимость повторно устанавливать во внесудебном порядке.
3) Устанавливая рыночную стоимость в суде, обосновывать необходимость назначения оценочной экспертизы, которая в перечень обязательных государственных не входит.

Юрий Кузнецов, юрист ООО «СИБИРСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ»