Росреестр: от регистрации до защиты прав собственников

Одним из стратегически важных направлений деятельности Межрегиональной ассоциации руководителей предприятий (МАРП) по выстраиванию взаимоотношений бизнеса и власти является активное участие в Общественных советах при органах государственной власти. По мнению президента МАРП Сергея Карпекина, это «правильный, совершенно законный, публично доступный способ плотного взаимодействия». О том, чему было посвящено очередное в рамках ежеквартального графика работы заседание Общественного совета при Управлении Росреестра по Новосибирской области, прошедшее 9 июня, мы и попросили рассказать члена этого Общественного совета Сергея Вадимовича Карпекина

– Росреестр – организация, которая не всегда на слуху, но играет ключевую роль в сфере недвижимости и земельных отношений. Именно через этот госорган проходят все сделки с недвижимостью, осуществляется кадастровое учетное сопровождение земель, определяются границы населенных пунктов и частных владений. Вопросы, связанные с деятельностью Росреестра, зачастую имеют высокую значимость для граждан и требуют пристального внимания со стороны общественности, – объяснил Сергей Карпекин. – В рамках очередного заседания в повестке дня было три вопроса, обязательных к рассмотрению согласно закону об основных принципах организации общественного контроля.
Прежде всего, это работа с обращениями граждан. Качество работы Росреестра с обращениями граждан традиционно остается на высоком уровне. Рост числа обращений связан с запуском удобной онлайн‑платформы: она позволяет подавать запросы быстро и получать своевременные ответы. Хочется отметить, что Управление Росреестра установило повышенные стандарты обработки обращений: в большинстве случаев ответы направляются в течение 5 дней, а на самые сложные вопросы ответ предоставляется не позднее 15 дней, хотя законодательно предусмотрен срок в один месяц. Такой подход особенно важен, поскольку вопросы недвижимости и земельных участков зачастую касаются существенных финансовых вложений и требуют оперативного решения.
Второй блок рассматриваемых на заседании вопросов касался такой обязательной темы, как противодействие коррупции. Деятельность госорганов неизбежно сопряжена с определенными коррупционными рисками, поэтому работа Росреестра в этой сфере также находится под пристальным общественным контролем. В ведомстве выстроена системная работа по минимизации таких рисков: ведется строгий контроль доходов и расходов сотрудников, под контролем также находятся финансовые потоки членов их семей. Подобный подход критически важен для поддержания репутации госоргана. Общественный совет уделяет особое внимание тому, насколько последовательно и эффективно реализуются меры по предотвращению коррупционных проявлений.

Основные причины, почему стоит актуализировать старые документы:
Отсутствие электронных записей. В прошлом учет велся вручную, из‑за чего возможны пропуски и ошибки в реестрах.
Неуточненные границы. Многие старые земельные участки не имеют четко зафиксированных границ в кадастре недвижимости.
Риск повторной продажи. Если данные об участке отсутствуют в актуальных реестрах, есть вероятность, что его могут ошибочно признать свободным и продать повторно.
Сложности при сделках. При продаже, дарении или наследовании имущества с неактуальными документами могут возникнуть юридические препятствия.

И третий, и наиболее актуальный с точки зрения жителей региона, блок вопросов – противодействие мошенническим действиям и профилактика киберпреступности. Недвижимость остается привлекательной целью для злоумышленников, а развитие цифровых технологий одновременно расширяет возможности сделок и создает новые риски.
Внедрение экстерриториальной электронной регистрации сделок с недвижимостью открыло новые возможности: теперь оформить сделку можно без посещения МФЦ и вне зависимости от региона расположения объекта. Изначально возникали опасения относительно роста мошенничества в связи с переходом на электронный формат. Однако на практике случаев злоупотреблений с электронной регистрацией пока не зафиксировано. Вероятно, свою роль сыграл комплекс защитных мер, таких как усиленная электронная подпись, многоуровневая верификация пользователей, система двойной аутентификации. Однако, несмотря на успехи в цифровизации, мошенники продолжают использовать традиционные методы обмана, в частности, пытаются подделывать документы, например, доверенности, свидетельства о праве собственности, выданные в 1990‑е годы. Сотрудники Росреестра накопили значительный опыт выявления подделок и успешно пресекают подобные попытки.
– Сергей Вадимович, несмотря на такой успех, существуют ли все-таки какие-то инструменты защиты для собственников?
– Да, конечно. Граждане могут самостоятельно повысить безопасность сделок, используя, например, заявление о запрете регистрации любых действий с объектом недвижимости без их личного присутствия. Подать такое заявление можно в МФЦ или через портал «Госуслуги». Эта мера существенно снижает риск мошенничества, поскольку требует непосредственного участия собственника в сделке, а также позволяет специалистам оценить поведение сторон и выявить признаки давления или манипуляций.
Кроме того, посредством специалистов Росреестра граждане имеют возможность проверить юридическую чистоту объекта, изучить историю переходов прав собственности. Перед сделкой важно проверить наличие долгов у продавца, а также исключить признаки его неплатежеспособности – риск банкротства в ближайшем будущем. Мало кто знает, но в последнее время серьезную угрозу для покупателя недвижимости представляют сделки с лицами, которые впоследствии признаются банкротами. Ситуация развивается по следующему сценарию. Продавец (физическое или юридическое лицо) реализует недвижимость. Через некоторое время (часто в пределах года) он объявляется банкротом. Арбитражный управляющий оспаривает сделку и возвращает объект в конкурсную массу. Покупатель теряет недвижимость и, как правило, не может получить адекватную компенсацию из‑за нехватки активов у банкрота.
Также в рамках заседания Общественного совета специалисты Росреестра напомнили о необходимости в отдельных случаях оценивать дееспособность и психическое состояние сторон сделки. Такой подход помогает предотвратить ситуации, аналогичные резонансному «делу Долиной», и защитить интересы всех участников сделки.
В свете данных событий Росреестр активно работает над профилактикой мошенничества. В частности, разработаны методические рекомендации для граждан и специалистов рынка недвижимости, подготовлены информационные листовки с описанием типовых схем обмана, организованы консультации по вопросам безопасности сделок.
Таким образом, Росреестр сегодня не только выполняет регистрационные функции, но и выступает ключевым звеном в системе защиты прав собственников и участников сделок с недвижимостью. Комплексный подход, сочетающий технологические решения, профессиональный контроль и информационную поддержку, позволяет минимизировать риски и повышать доверие к рынку недвижимости в целом.
– Сергей Вадимович, подскажите, пожалуйста, как правильно действовать. Многие владельцы недвижимости располагают бумажными документами на имущество, оформленными задолго до внедрения современных цифровых систем учета. Сохраняют ли такие документы юридическую силу сегодня? Требуется ли их владельцам обращаться в МФЦ или Росреестр для актуализации или проверки данных?
– Да, старые документы на имущество сохраняют юридическую силу и считаются действительными. Однако мы настоятельно рекомендуем их актуализировать и по возможности переоформлять в соответствии с современными требованиями. Объясню, почему. На практике встречались ситуации, когда отсутствие актуальных данных в реестрах приводило к серьезным проблемам.
Приведу конкретный пример. Собственник получил свидетельство на земельный участок в коттеджном поселке в 1995 году. По финансовым причинам он не начал строительство и несколько лет не посещал участок. В 2011 году владелец приехал на место и обнаружил, что на его земле построен коттедж. Когда стали разбираться, второй владелец предъявил свидетельство о праве собственности 2010 года (оформленное по новому образцу), а также разрешение на строительство и прочие необходимые документы. Анализ ситуации показал, что в 1995 году участок был продан, сделка нотариально оформлена, но запись в земельной книге не сделана. В период с 1995 по 2005 год участок не осваивался. Из‑за отсутствия записи в реестре администрация посчитала его свободным и повторно продала. Поскольку данные о первоначальной сделке отсутствовали в официальных источниках, второму покупателю законно оформили все права на участок. Конфликт, конечно, был урегулирован – первоначальному владельцу компенсировали убытки. Однако эта ситуация наглядно демонстрирует риски, связанные с неактуальными данными.
В настоящее время ведется масштабная работа по актуализации данных и приведению реестров в порядок. Однако значительный объем информации по старым документам все еще остается неучтенным в современных системах. Поэтому мы рекомендуем владельцам недвижимости не откладывать актуализацию прав – это позволит избежать потенциальных проблем в будущем.

Юлия Цыганкова